怖い条文 等価交換(その1)

所得税法
(固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例)
第五十八条  居住者が、各年において、一年以上有していた固定資産で次の各号に掲げるものをそれぞれ他の者が一年以上有していた固定資産で当該各号に掲げるもの(交換のために取得したと認められるものを除く。)と交換し、その交換により取得した当該各号に掲げる資産(以下この条において「取得資産」という。)をその交換により譲渡した当該各号に掲げる資産(以下この条において「譲渡資産」という。)の譲渡の直前の用途と同一の用途に供した場合には、第三十三条(譲渡所得)の規定の適用については、当該譲渡資産(取得資産とともに金銭その他の資産を取得した場合には、当該金銭の額及び金銭以外の資産の価額に相当する部分を除く。)の譲渡がなかつたものとみなす。
1 )
 土地(建物又は構築物の所有を目的とする地上権及び賃借権並びに農地法 (昭和二十七年法律第二百二十九号)第二条第一項 (定義)に規定する農地の上に存する耕作に関する権利を含む。) 
 以下省略

この条文を読んだだけではさっぱり解らないので要約すると
@1年以上保有している資産が対象となる
A同種の資産であること(借地権と底地所有権は同種の資産)
B取得直後に売却すると特例適用除外となる。当分の間、使用すること
C交換したものを同じ用途で使用すること
D譲渡資産と取得資産の価格差は、大きい方の資産の20%以内であること(交換差金)
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都市近郊農家を代々営む勘太郎クンの家の廻りにも住宅建築ラッシュの波が押し寄せてきて、アパートや建売住宅が次々建築され、それらの浄化槽から流れ込む雑排水の影響で農業用水が汚れてきたので最近はうまい米が出来なくなってきた。そして旧幕府直轄領ゆえ築かれたプライドもいつかは失せていた。
「もうだめだ。水が悪くちゃどうにもなんねー」T(;_;)Tオテアゲェー

ある日、6代前のご先祖様の法事があるのでオヤジの名代として本家へ行ったところ、本家ではもっと凄い悩みを抱えていることがわかった。本家の長太郎クンとは幼なじみなんだけど、思い起こせば彼が野良仕事をしている姿はちっとも見たことがない。何やら聞いてみると、3代前が水利組合長、2代前が医者、そして父親がサラリーマンになっていて、とっくに農業はやっていないそうだ。
して、先祖から受け継いだ農地は全て小作に貸し、地代を一反あたり年間3万円ほど受けとっているだけだというのだ。固定資産税が2万5000円だから全然儲かってない。測量代に30万円もかけたら完全な赤字経営。隣地境界立会いのために会社を半日休むと皆勤手当てもつかなくなるので結構辛いものがあるよ、と父親はこぼしているそうだ。(/_;)シクシク

それでも目の黒いうちは一坪たりとも手放さない、それが先祖祭りというものだ、と頑張っているそうだ。(`_')キッパリ
かといって土地保有=明るい未来、という単なる土地神話信仰者でもない。どっちかといえば義務感ばっかりの性格である。
かような遺伝子がいつ摺り込まれたかを考えれば、やはり紀元前8世紀を新説とする弥生時代からの稲作、水稲文化であろう。
だから環境が変わっても心に巣食うコアは誰も皆、簡単には変えられないのである。
縄文時代の主食であるオカボ=陸稲やイヌビエなんぞは不味いからここまで強烈に遺伝子にすり込まれなかったのではないだろうか。

長太郎は考えた。しかしいつまでもこのままじゃいけない。変化対応を要する。
いくら安い年貢で農地を貸して間接的ながら食料生産に寄与しても、政府による農業保護政策が続こうとも、相続開始ともなれば税務署が土地資産を路線価で評価して莫大な相続税を課税してくるので納税のためには1坪どころか数100坪単位で先祖代々受け継いできた土地を売却しなければならなくなる。
長太郎は相続税対策に頭を悩ませているものの土地の名義はサラリーマンである父親だし、当の本人は1坪たりとも目の黒いうちは売らないぞ、と言っておきながら、自分の後のことには無関心なうえ、嫁に来た母親は「土地なんか全部売っちゃえ、お金は私にくれ」などと平気でほざく浪費病的無責任とも言える破滅的性格なのでこれらの世代ギャップにも悩みがあった。
固定資産税=毎年巨額赤字 ←固定費は怖いよ〜
相続税対策=現金がないのに金銭納付
交渉する人=無責任かつ世代ギャップ
3重苦とも思える複雑な悩みを抱えながら悶々とした日々を送っているというのである。o(><;)(;><)oジタバタ

皆、ひとの悩みには無関心

勘太郎は長太郎と一緒に考えてあげようと思った。自分のところにも若干の小作地があるからだ。
しかし既に長太郎の知見は深いものになっていた。彼は先ず日米構造協議から語り始めたのである。
                  
日本の宅地価格が高いのは、都市圏に生産性の低い農地が多すぎるからこれをいじめて宅地に吐き出させよ、という。
大きなお世話だ、内政干渉だと反旗をひるがえす農協もあったが、輸出入貿易立国である日本は相互出店環境を整えなければならなくなっていた。      
アメリカから経済視察団が大統領と共に来日し、自動車業界のビッグスリーが自動車工業会がセットした会議をボイコットして突然途中から帰国するパフォーマンスを見せたり、おもちゃのトイザラスがロードサービスを展開しようと思ったら地価が高いので家賃に連動するから地価を下げろと政府に要求したりしていた。

して、その後アメリカの対日要求を受け容れる様に制度変革の為の立法が繰り返され、生産緑地法制定、農地固定資産税の宅地並み課税と続く。時間をかけるのでゆるやかだが、着実に我が国の近郊農地保護政策は変化していたのである。
戦後間もなく実施された自作農創設特別措置法に匹敵する改革である。(あの時もひどかったなあ、二束三文で政府に農地を強制的に買い上げられてしまった)(T^T)ヒドイ

その結果、長太郎の父親が戦前からなし崩し的に小作に年間3万円で貸している農地の固定資産税がついに95万円にはね上がってしまった。これは長太郎にとって一大事である。ボーナスも吹っ飛ぶ破壊力。毎年毎年毎日毎日雨の日も風の日も寝ていても旅行へ行っている時でも確実に莫大な課税がなされるのである。
かつ、人に貸しているので、というよりどいてくれないので自分では利用出来ないのだから、もう、どうにもならない。(ーー;)

しかもこの土地の農地賃借人は、自分が所有している土地にはちゃっかりアパートを建て、現金収入を増やしているのに、地離れ金狙いのために小作地では農業を継続しているのであり、とても国民のための食料確保政策に合致しているがために農地法により保護すべき対象ではない。その子供らはサラリーマン勤めをして農業後継者ではないし、意思もない。
自分も高齢化してきたので耕作面積も減らし始めており、趣味の家庭菜園並みの生産しかなく
その実態は「農」であっても「農業」ではなのである。
長太郎は農地法による農業保護政策のあり方とその今日的意義から調べはじめたが、相談しても法律家と称する方々の返事はどれも抽象的であって立法の主旨に言及するもの無く、いきなり農事調停や示談に持ち込むというものばかり。
そんなものなら何も法律家に依頼する必要もないではないか。プロならば地域慣習と土地の沿革から聞くべきである。

何故長太郎がかような不満をもつのかというと、センセイ達が地域の農業慣習を全く調べようとせずにいきなりコメント開始するからである。農地の歴史にはそれぞれの各戸、地域に多様性があり、姻戚関係を始めとして、兵隊に招集されたから隣の農家に耕作してもらうために無償で貸したり、無事生き残って帰国したために耕作しなければならないから酒一升のお礼で返してもらったり、用水引き込み事業に出資する額や対代官交渉、新作物植え付けリスクを背負ったり苗を借りたり、税務申告無用を条件にしたり・・・それらの因縁に忠実に従ってきたかどうかが補償率に微妙に影響しているのである。
問題点は補償の有無ではなく、「率」なのである。だから交渉時間がかかるのは当然である。
それを一律に評価し、都市における建物借地権同様の方法で解決しようとするから、おっかなくて信頼出来ず、因って依頼する気になれないのである。それを最初に聞こうとしないセンセイは相談者と気持ちが一つになれないから失格なのである。(-.-)
(例えば世田谷区の南部では50%で解決した例がある。相続問題からみだったので納税資金を捻出しなければならず関係当事者が既に最初から長丁場になる問題に辟易としており、相談者も相談員も無知と無頓着だったので、税務署の定める割合で決着したという特殊なケース。)(・・;)

各界のセンセイに相談した中で最もひどかったのは○○公証人の対応である。
「きみぃ、交換っていうのはね、物と物の同時移転だから何も等価である必要はないんだよ、法律上の条件ではないんだ、ま、君は素人だから解らないだろうけどね」?(゜_。)? チンプンかんぷん
後で考えたら、なんだい、民法っきゃ知らない方だったのだ。税法的観点欠落の上、無知+傲慢。
庶民は民法だけで生きているのではないのだ。(^o^)/~~さいなら〜

それらを総合的に纏めて長太郎は一計を案じ決定した。農地借地権と底地所有権の交換である。こうすれば現金のない長太郎の家でも測量代の負担ぐらいでなんとか更地を手に入れることができる。(よく聞く話だが、営業マンが地主の家にはお金があるだろうと思い込み、投資の勧誘を目論んで足しげく通うがそれは根本的に誤りである。土地持ちというのは土地を持っている家であって、お金を持っているわけではない。お金を沢山持っているのがお金持ち、両方持っているのが資産家である。今後お間違えないように・・)
離作補償を土地給付で行う方法は昔から一般的に行われていたが、あまり問題にならなかったのは当事者が農家同士であったり、地価の低い土地であったことが主な背景であった。ところが宅地化の波が押し寄せてきた現代におけるロードサイドともなれば立派に路線価が付けられているから問題があれやこれやと生じたのである。
資産移動=税務署の出番


この先、行く道にいかなる困難が待ち受けようとも、基本方針と強い目的意識を伴侶とすれば、途中で挫折することもない。
どれくらいの時間がかかるか見当もつかない交渉事においては、動機、心の芯が最も重要なものである。
長太郎は夜に日を接いで、初心と所信を反芻する。  すなわち
形は交換であっても地主の気持ち、動機は100年ぶりに土地利用権を返してもらう、ということである。
それをロードサイドビジネスに賃貸して賃料をアップすれば、10年くらいの我慢で相続税相当額を貯め込むことができるという作戦である。
交換を登記原因として小作人に土地所有権をある程度の割合で渡さなければならないので所有する坪数は減じることになるが、
権利の立体化だと思えば先祖様にも言い訳がたつだろうと考え、その旨を話し父親を説得した。
何故なら、生きている先祖、それは父親であるから。(但し、元気なのはダメ。観念が強すぎるから)

ようやく内部をまとめて、いざ、出撃。一族の中に先祖の遺伝子を共有する者は多数いるが、行動として現れるものは常に一人。孤独な旅立ちである。因って援軍は外部に求めるしかない。





                  つづく