今日も事務所でヒマしていると投資勧誘の電話がかかってきた。得体の知れない社名を名乗り、本名とおぼしき自己紹介は沢山かけているから何か型にはまっているようで、それに何より忙しそうだ。電話の向こう側では他の営業マンの声も聞こえる。まだ若そうな電話の主は新宿駅近くのすっごくいい場所に投資用マンションを建設中なので、そのご案内ですと言う。
昨今の新聞報道によれば会社員や公務員さんたちが老後に備え、また低利金融商品に飽きてしまって、便利で有利な投資マンションを借金して購入しているという。果たして本当に投資マンションは儲かるのか？販売戸数はバブル時以上の売れ行きだそうだが、バブル時代と本質的には何も変わっていない。ただ、将来の値上がりは確実でっせ、というトークが影を潜めただけだ。
.以下は本日のやりとり。
営業マン「投資マンションのご案内で電話させてもらいました。興味ございませんか？」
私「ほう、電話で商売できるっていうことは、今日みたいな嵐の日にはもってこいの商売じゃのう」
営業マン「いや、そうでもないですよ。これからお買い上げ頂いたお客様のところへ行って契約書を取り交わしたり、建築状況を報告したり、竣工間近になったら賃貸のお客をつけてあげなければいけないし、鍵の引渡や内見、だめ工事ヶ所の確認立会いや、ローンの説明、重要事項の説明など、こちらから何度も足を運ばねばなりませんから、結構大変なんですよ」
私「お前、トシはなんぼじゃ？」
営業マン「２８です。」
私「本籍は？どこじゃ？」
営業マン「えっ、なんでそんなことを聞くんですか？」
私「お前が最初にマンションに興味ありませんか？って聞くから俺も聞き返しているんだよ。どこかおかしいか？」
営業マン「だから、そんなことじゃなくって、投資マンションのご紹介の電話なんですけど・・」
私「いやあ、最近高齢者を騙す不動産業者が頻発して、トラブルが多発しているという記事を良く目にするので聞いてみただけだよ。本人確認は契約する前にきちんとやっておかないとね。本当にお前は売主の会社の社員か？」
営業マン「もう、やんなっちゃうなあ、本当ですよ、販売代理ですけど・・」
私「ほれ見ろ、もう話が変わっているじゃないか。おれはお前が売主かどうかを聞いているんだよ。いい加減なやつだなあ。そうやって人を騙しているんだろ。」
営業マン「違いますよ。ちゃんとした会社だから1度見て下さいよ。物件も駅至近の優良な立地ですよ」
私「そんなヒマはないね。立地が良い物件はもう過剰なくらいあるし。それに立地が悪くても家賃が安ければお客様はどちらか選択を迷うことになる。だから立地は絶対条件ではない。郊外の物件も見るべきだし。むしろアルバイト先に近いという立地を売りこむべきだ。賃貸物件の消費者は若者単身者だろ？ところで、投資っていうからにはお金でお金を釣るような行為を勧めているんだろ？利回りはナンボじゃ？」
営業マン「６％です。」
私「入居者も決まってないのになんで６％なんだ？その賃借人が出ていったら賃料が入らないじゃないか。空室保証はしてくれるのか？」
営業マン「はい、別途契約で別会社がオプションで保証を付ける事もできます。エッヘン！」
私「保証料はなんぼじゃ？」
営業マン「え＾と、契約年数によって保証料が違いますので、今、ちょっと資料を出しますので・・・」
私「もう、ええわ。中古になったらそそくさと保証契約を打ち切って逃げる。そして、他の新築分譲の家賃保証契約へと営業姿勢をシフトするんだろ、どうせ。
それと固定資産税は？火災保険料は？管理費は月額１万円を越えそうだな。それらを全部足すと年間経費はいくらになるのか？長期修繕積みたて金はなんぼじゃ？賃貸仲介手数料はタダにするんだろうな、初回くらい」
営業マン（電卓を叩きながら）「えーと、概算なんですけどお、家賃の2ヶ月分くらいあれば充分だと思います。賃貸は一応、分譲とは別契約になるので、その費用はお支払い頂きませんと・・」」
私「1ヶ月分以下に押さえないと区分所有投資物件は儲からんぞ。それに借主からも仲介料を取るんだろう。それじゃ二重取りになるじゃないか。」
営業マン「えーと、家主様からは一応、広告宣伝料ということで１ヶ月分をお預かりする規定になっております」
私「えっ？お預かりってか？そんならいつ1ヶ月ぶんの手数料は返してくれるのか？借りたものは返す、預かったものは返す。そんなことくらい幼稚園で習ったんだろう。お前はどこの幼稚園出身なのか？」
営業マン「いえ、お預かりするっていうことは頂くということでして・・・汗」「新築ですから魅力的ですよ。
私「あほか、入居者が一回出たら、もうたちどころに中古物件の仲間入りじゃ。日本中中古だらけじゃ。ベニスやフィレンツェなんぞは軒並み建築後５００年だぞ。
話を投資に戻そう。仮に税引き前５％と仮定すると２０年でペイすることになるな。残存価格は２０年も経てば超チューコになっちゃうから、その当時、いくらのダブツキ物件があるかどうかで決まることになる。今沢山売れているということは２０年後の老朽化時期前後には一斉に売りに出ることになるとは思わないのか？修繕費は年々嵩むぜ！」
営業マン「いろいろな方がいらっしゃいますから、一斉に売りに出すということはぜぇった〜いにありません。そんなことになったら暴落ですから。」
私「住宅数と世帯数の逆転はもう既に起こっている。だからバブルになったのだ。その現象はここ、失われた１０年でも全く状況変化していない。売りたくなったときには君はもういない。儲かるからと言って勧誘しても、保証はないから、自分で判断しなければならない。第1儲かる物件を君の会社は何故手放そうとするんだ？首都機能移転問題の与える影響をどのように予測しているのか？
もし仮に買ったとしてもいつ売れば良いのか？その判断が難しい。大部分のバブルの先輩らは今は誰も手を出さんぞ。
買主＝投資家は２０年後の売買市場価格を予測しなければならないが、そんなことは激動の２１世紀では誰も予測できない。当面の小銭を追い求める方をターゲットにして営業しなさい。一昨日もバブル時に専有面積１５uのワンルームを生保の融資をばっちりつけた大阪の個人投資家から担保抹消の手続依頼を受け、お話したばかりだ。曰く、赤字が続くので亭主の退職金で繰り上げ返済しました、と。それでも君は投資物件を勧めるのか？誰も責任を取れないような案件をあちこちの善人にばら撒くような会社は早く辞めなさい」
営業マン「あー、だめだこりゃ。」 ガチャ。
