二代目地主の逆襲

世田谷区○沢の分譲マンションは建築後45年を経て、管理組合総会後は仲良し老人クラブの様相となっている。
定年退職者ばかりで暇なのか総会出席率は極めて高く、投資型マンションの総会出席者が２〜３人しかいない物件とは大違いの永住型３LDKばかりだからだろう。あの頃小さかった子供らは皆育って別居、組合員居住者らは夫婦で出席して孫の話で盛り上がる。しかし最近は少し様子が違ってきた。どこからともなく老朽化マンションの建て替えの話題が続いているのだ、この数年。

ついに重い腰を上げた理事会は分譲業者がまだ倒産していないので営業マンを読んで話を聞いてみた。
担当者の百種（ももたね）君は早速世田谷区役所の建築課へ行って建蔽率容積率道路付けなどの現状分析して理事会へ報告した。
そしたら、なんと、現状の規模で立て替える事は出来ない、その理由は容積率違反となるから、という事が判明した。
理事は仰天して「じゃ、そもそも違反物件を我々に売ったのかに！」<`ヘ´>

百種君「いや、ちゃんと建築確認は当時降りてます、決して違法物件ではありませんから転売も出来ているじゃないですか、皆さん今までずっと」

理事「それならなんで建て替えが出来んの？」

百種君「それが当時の担当者が皆定年退職してしまって事情がよく分からないんですよ、道路沿いの今駐車場として借りている土地の地主さんに聞いてきます」

と、なった。

ところが近所にいるはずの地主さんは呼び鈴を押しても出てこない。以前訪問する旨の手紙を出しているのになんだか変だな？と思いつつ名刺を玄関扉に入れて後日再訪する、連絡が欲しいと書いておいた。
数日後地主の長男と称する方から電話があり「土地を御社に売った父は脳梗塞で倒れ入院中、具合が良い日を見計らって聞いておきます」との返事だった。

して、数週間後、父に聞き取りしたところ以下の事が判明した。


この土地は２反歩＝600坪＝2000�u売る話になっていたのだが分譲会社である○徳不動産が値切ってきたので道路沿いの800�uを売却せず
マンション分譲業者へ貸して容積率を満たしたうえで建築させ、それと同時に再度同額賃料で賃借し現在も駐車場として転貸して地代収入を上げているとの事であった。
きっとそこまで沢山の土地は手放したくなかったから
土地所有権→賃借権設定→後日再賃借権設定→駐車場として貸す
という奇怪な法律構成にしたのだろうが今となっては登記無き権利を一部利用した前提で建っているマンションと言う事になる。底地は所有権だから各建物区分所有者の
共有名義だが、皆さん権利書も持っているし、売却も出来れば住宅ローンを組む際抵当権設定も出来るのだから何も今まで疑問に思って来なかったようだ。更に駐車場代金は管理会社が管理費と一括徴収しているので組合所有地だと思い込んでいたらしい。

ここまで判明した百種君だが肝心の賃貸借契約書が見つからない。更新料を払った形跡も無し、OB営業マンに聞いても「終わっちまったことは忘れたよ、それより企業年金は大丈夫かい？」と逆質問される始末。

百種「このままではやばい、マンション購入者から訴えられてしまう」と焦って社長と相談したところ既に空中権＝容積率は取得済みなのだからそれを登記してくれと地主に要請する方針に決まった。

再び訪問したところ地主の二代目は人がよいから父に保管場所を聞きだし賃貸借契約書を探し出して百種君にコピーを手渡し、彼はその後組合理事にコピーを渡した。

そして「賃借権登記をして下さい、費用はこちらで負担しますから」と懇願の毎日。
面倒なのと訳が分からない二代目地主がマゴタ司法書士に相談に行った。

マゴタ「そもそも物権と債権の相違点は何かね〜〜。」と法学生相手の話から開始。
続けて「昭和５０年頃からこの業界に居て毎日登記簿謄本（登記事項証明書のこと）を見ているけど、いまだかつて過去において借地権登記は見た事が開闢以来一回しかないよ。永小作権登記も地方の物件で一回だけ。不動産登記法には物権法定主義だから各種列挙してあるけど頻繁に使われる登記と全然と言っていいほど使われない登記が実務界にはあって、本件は極めて珍しい登記の要請を受けているのです。こうゆうベテラン司法書士の話を引き合いにして登記要請は断るべし。」

さらに

「やがて１０年もすれば居住者は高齢化、建て替えする元気も無く足並みも揃わないだろう。建て替え決議よりアメリカみたいに第三者へ売却決議する方向へと法改正される可能性もある。今でも旧耐震基準ではローンがつきにくく売りにくい状況で値崩れしているから、そこをあなたの会社で一戸ずつ丹念に拾って買収したうえ賃貸で維持費を賄いながら半数取得した時点で建て替え決議提案すればどう？建て替え問題のキーマンとして復活するのだ。やがて二世代三世代を経て土地はあなたの元に戻るのではないか。そのためには長生きしなくちゃいけません。地主の早死には資産を減らすだけ。娘さんの結婚にしろ相手は長寿系を選んだほうがいいですね、と人生訓。」

「それが将来への無体財産権相続。未来への子孫への贈り物。表現資産は代替わりの際に国に取られちゃうからね、一兆円も借金を抱えている奴に払っても挨拶もお礼も無いよ。それより子孫の安泰を願ってながーい宿題をもらったと捉えるべきではないでしょうか？」

地主二世「なんでそんな話になるのかと思いつつもなーるほど目先の対応方法と将来へのビジョンが見えてきました。＼(゜ロ＼)(／ロ゜)／」ﾒｶﾗｳﾛｺ

マゴタ「私だって世間様から教えてもらっているのですよ。先日テレビを見ていたら秋田のうどん屋さんの話を放送していて、いわく打つ技術は一子相伝、粉の性質や天気や湿気、客の好みなどが変わる、変化対応すべきか頑固に味を守るかいつも悩んできた、その経験を持つお爺ちゃんが１人だけ選んだ孫に毎晩屋根裏でうどんを打つ姿を見せるのだそうですよ。小さい頃から毎晩毎晩正座させて。神話でも天孫降臨でしょ、天子では子供だけに過分な期待と責任感がないまぜになるから内緒の話でいつ金になるか分からないものは子供より孫のほうがよいのです、あなたもお子さん１人だけにこのおじいちゃんの想いと方針を伝えたらどうですか？２人だけの内緒話は家族の団結心を生み家という共同体への忠誠心を醸し出すから親子紛争も無くなりますよ、これが地主文化というものでしょうね。子孫全員に話しても誰かやるだろーぐらいの軽い気持ちで聞き流されてしまうからうまく伝わらないのです、そうしないと先祖のウルトラシー契約形態の因縁というものが何故今残されているのかという事が理解できないのです。」

「困った時に行くのが墓参り。兄弟二人にこの問題を説明すると意見が割れて分裂したり逆に面倒だからという安易な提案に妥協して土地を売却したりするからダメなんです。地主の意地というものは一人にだけ、ずっと教え続け、相談し続けるべし。借地契約の更新や建て替えで相手が動かざるを得なくなった時、対応に悩んだら先祖の苦労を偲んで下さい。きっと困った時に天国からベルを鳴らしてくれるでしょう。」

モドル