不動産全般に関する公的無料相談会事例
№1
【相談者年齢】 76歳
【件 名】 借地の代替地との交換
【相談概要】 借地
【相談要旨】 地主より代替地を用意するので交換して欲しい旨の連絡あり。
どのように対応すべきか？
【回答要旨】 ①現在の借地と代替地の評価を行い、比較する。
②差額が発生した場合、金銭で清算するか？資金はあるのか？を検討。
税務的なことも考えて行動すべき。
№2
【相談者年齢】 77歳
【件 名】 中古マンションの購入
【相談概要】 物件
【相談要旨】 息子がマンションを購入する。
騙されていないか？ やめられないか？
（仲介料10万円、司法書士費用5万円等と言われている。）
【回答要旨】 ① 仲介業者が売主の友人・知人であることにより、全てをまかせるの
ではなく、契約内容等の確認が必要。
② 司法書士は買主が信用できる人を選ぶこと。
③ リフォーム等も、自分自身が納得できる業者を選ぶこと。
№3
【相談者年齢】 61歳
【件 名】 私道
【相談概要】 建築基準法
【相談要旨】 私道ほかを利用させてほしいと工事業者が言ってきた
どのように対応すべきか？
【回答要旨】 ① 近所の付き合いもあり承諾すべきだが、各種ライフラインの容量が
オーバーしないか注意が必要
② 今回の工事により私道を公道に申請できるようになるので、前向きに
住民が協力しあえると良いが、手続上の問題となるので法律的なアド
№4
【相談者年齢】 ―
【件 名】 借地の更新
【相談概要】 借地
【相談要旨】 借地の更新で、①新たな契約書はとても細かく記述がなされている。
②更新料が20年前の倍額になっている。どのように対応すべきか？
【回答要旨】 契約書については、内容が個々の事項について金額・規制が定められ
ているため長文となり細かくなる。よく確認しないと不利な状況に陥る
事態も予想されるので、弁護士等への相談を促した。
更新料については、通常相場より高いと思われる旨を説明した。
№5
【相談者年齢】 36歳
【件 名】 隣のビルがうるさい
【相談概要】 その他
【相談要旨】 隣のビルの地下がライブハウスで、入口の扉を開けて大音響でうるさい。
相談者のビルの入り口でタバコを吸ったり、立ち話をして大変にうるさく
困っている。警察を呼び注意してもらったが改まらないので、なんとか
したい。
【回答要旨】 ① 騒音については、ライブハウスの入口に２重の扉を付けてもらったらど
うか？
② 口頭の請求に応じないようだったら、内容証明郵便で催告し、「期日までに取り付けなければ、当方で工事し費用を請求する」旨を相手方に通知してはどうか？
№6
【相談者年齢】 ―
【件 名】 借地権の買い戻しについて
【相談概要】 借地
【相談要旨】 土地を貸しているが、借地人より借地権を買い戻してほしいと言ってきた。
どうしたらよいか？
金額は5000万円、路線価㎡48万円、41坪、借地権割合70％
相手方の不動産屋からの申し入れである。
土地の名義人は母親で高齢、引継ぐ者もいない。
銀行は融資しないとのこと。買取しない場合予想される問題は？
【回答要旨】 ① 路線価より高いので、金額引き下げの交渉をすべき。
② 買い戻した土地にマンションを建て、賃料収入で買戻し資金を返済する。
③ 買い戻した後、不動産を処分して買戻し資金を返済する。
以上を提案したが、融資が見込めないこと、土地は売りたくないとの意向、
等の諸事情により、②について検討することになったが結論は出なかった。
№7
【相談者年齢】 ―
【件 名】 貸家を返してもらうには？
【相談概要】 借家
【相談要旨】 建物を貸している（普通借地契約）が、今回（4月）の契約更新をもって
最後とし、契約期間満了をもって契約を終了し建物の返還を受けたい。
建物管理会社との交渉はどのようにしたらよいか？
【回答要旨】 ① 管理委託契約書に、特約事項として「契約終了」事項を明記する。
② 新たな賃貸借契約書に、特約事項として「契約終了」事項を明記する。
③ 但し、退去・引渡が4月より遅れる場合を想定して、各契約書にその場合の対応（管理契約の延長など）も記載する。
№8
【相談者年齢】 ―
【件 名】 更新料について
【相談概要】 借地
【相談要旨】 借地をしており契約更新をするが、地主からの更新料の提示額は185万円
だった。計算根拠が示されないが、これが適正なものであるのか？
（前回（20年前）は230万円を支払った。）
また、相続があり現在は私と息子の2名が借地権の相続人となったが、賃借人（契約当事者）は2名となるのか？
【回答要旨】 相談者持参の固定資産税評価証明書に基づき、評価額の5％として更新料を
計算したが、地主提示の185万円より高くなるので、提示額は妥当なもの
ではないかと思われる旨、および更新契約は相続人2名で行った方がよいと思われる旨、以上を回答した。
№9
【相談者年齢】 ―
【件 名】 底地購入の際の面積及び過去の地代の件
【相談概要】 借地
【相談要旨】 借地人である父が、地主から底地の所有権を買うことになり、土地を測量
したところ隣地が境界塀より内に食い込んでいた。隣地所有者との交渉はどのようなものになるのか？
また、実際の借地利用面積より広い契約地積で地代を支払っていたことになり、地主は差額分を不当に多く受領していたことになるが、これを返還請求できるかどうか？
【回答要旨】 まず、借地権付建物を購入した際の契約書附属の測量図があるとのことな
ので、それと今回の測量図を照合し主張を明確にしたうえで、隣地所有者との交渉（境界確定等）及び底地買取交渉を行ってはどうか。
電話相談では詳細が不明なので、測量図面を持参して再度相談の必要あり。
№10
【相談者年齢】 ―
【件 名】 更新料について
【相談概要】 借地
【相談要旨】 借地をしており契約更新をするが、地主からの更新料の提示額は185万円
だった。計算根拠が示されないが、これが適正なものであるのか？
（前回（20年前）は230万円を支払った。）
また、相続があり現在は私と息子の2名が借地権の相続人となったが、賃借人（契約当事者）は2名となるのか？
【回答要旨】 相談者持参の固定資産税評価証明書に基づき、評価額の5％として更新料を
計算したが、地主提示の185万円より高くなるので、提示額は妥当なもの
ではないかと思われる旨、および更新契約は相続人2名で行った方がよいと思われる旨、以上を回答した。
№11
【相談者年齢】 75歳
【件 名】 借地権の更新について
【相談概要】 借地
【相談要旨】 借地権の更新の提示が、地主よりあった。内容と対応につき相談したい。
更新料の提示内容
借地面積15.37坪、路線価格38万円/㎡
上記を基に計算した価格の7.5％として144万円
年金暮らしで支払えない。どうすればよいか？
【回答要旨】 更新料については、実勢価格の3％程度が相場であること、これに基づき
計算すれば90～100万円が適当と思われること
支払いについては地主とよく話し合ってみること、場合によっては借地権を買い取ってもらう提案も考慮すべき。
以上を回答した。
№12
【相談者年齢】 59歳
【件 名】 借家の契約について
【相談概要】 借家
【相談要旨】 弟に持家を貸しているが、契約書を作成していない。
留意点などについてアドバイスが欲しい。
【回答要旨】 兄弟間であってもトラブルになるのはよくあることなので、書面にした方
がよい。できれば不動産業者などの専門家に依頼した方がよい。
以上を回答した。
№13
【相談者年齢】 75歳
【件 名】 土地購入について
【相談概要】 借地
【相談要旨】 地主より底地所有権を買わないかとの提案があった。
土地路線価は152万円/坪。借地面積20坪。
借地割合が70％のところ50％で計算し、売却価格は1520万円。
この提案内容が妥当かどうか、アドバイスが欲しい。
【回答要旨】 売却価格は妥当もしくは安いのではないかと思われる。
なかなか底地所有権を買えるチャンスはないので、欲しいならば価格交渉はせずにすぐ買った方がよいのではないか。
以上を回答した。
№14
【相談者年齢】 88歳
【件 名】 立ち退き料について
【相談概要】 借家
【相談要旨】 居住している借家が競売になる。立ち退き料はもらえるのか？
【回答要旨】 事情聴取すると、まだ競売にかかってはおらず任意売却を進めている模様。
相談者は家主から56万円と引換えに立ち退きをするよう申出を受けている。
少々提示額が少ないように思われるので、80万円くらいを目途に交渉するようアドバイスした。
相談者は居住を続けることにストレスを感じ出している様子なので、早めに合意して退去すべきと勧めた。
№15
【相談者年齢】 ―
【件 名】 借地の買取について
【相談概要】 借地
【相談要旨】 借地権を売りたいが、地主が買い取りたいと言ってきている。
買取提示金額（路線価格の50％）は妥当か？
【回答要旨】 買取提示金額は低すぎるように思われる。
地元の不動産業者など10社くらいに相場を尋ね、その金額を地主に提示し協議するようアドバイスした。
№16
【相談者年齢】 ―
【件 名】 立ち退き請求について
【相談概要】 借家
【相談要旨】 店舗を借りているが、家主の代理人より立ち退き請求が来た。
どのように対処すべきか？
【回答要旨】 事情聴取すると、代理人であることの確認がまだできていないようなので、
まず委任状など代理人の証明となるものを請求すべき。確認できたら代理人と交渉を始める。
安易に合意すべきではなく、納得できなかったら訴訟を起こすことも選択肢に入れておく。以上を回答した。
№17
【相談者年齢】 31歳
【件 名】 補償について
【相談概要】 その他（トラブル）
【相談要旨】 借家の水道が２週間止まったことに対し、大家・不動産管理会社からの
補償費について
【回答要旨】 三者で話し合い、納得ができない場合には（少額）訴訟を提起すべき、
と回答した。
№18
【相談者年齢】 ―
【件 名】 アパートの売却について
【相談概要】 物件
【相談要旨】 アパートを売却したいが、現住入居者への対応をどのようにすべきか。
【回答要旨】 事情聴取すると、当該物件は築年も浅く利回りも良いようなので、入居者
付き物件として売却することが有利であると思われる旨回答した。
№19
【相談者年齢】 64歳
【件 名】 借地の解約について
【相談概要】 借地
【相談要旨】 親が居住していた借地上の建物があり、親が死亡した後はずっと空き家
となっている。借地も狭く建物も老朽化しているので、処分したいが、
どのようにすべきか？
【回答要旨】 借地処分のパターンとして、以下の方法があることを説明。
地主に買い取らせる。
借地人が底地所有権を買い取り、融資を受け建物を建替えて賃貸する。
地主と借地人が協同して土地・建物を第3者に売却する。 etc.
相談者が建物を利用する意思がないのであれば、まず地主に借地権を買い取ってもらうよう提案してみてはどうか。それがだめなら不動産仲介業者に依頼して話を進めるのもよいのでは。以上を回答した。
№20
【相談者年齢】 61歳、58歳（2名）
【件 名】 共有物件の取得について
【相談概要】 物件
【相談要旨】 相続により共有となった不動産に居住している。
他の共有者から持分を買い取って欲しいとの申し出があった。
買取相場を知りたい。
【回答要旨】 相場は変動するものであり、答えられない。
目安としては、路線価格、固定資産税課税価格がある。
折込チラシなどの広告の価格や、インターネットなども参考になるので、自分で調べてみてはどうか。以上を回答した。
№21
【相談者年齢】 44歳
【件 名】 賃借店舗契約更新について
【相談概要】 借家
【相談要旨】 賃借店舗の貸主に相続があり、相続人（の仲介業者）から、次の契約更新
はしないので、明け渡して欲しい旨の申出があった。
どう対処すべきか？
【回答要旨】 まず詳しい内容について貸主と話し合ってみる。
その対応を見てから、条件について交渉してみてはどうか。
なるべく経過を文書にして残しておく方がよい。
以上を回答した。
№22
【相談者年齢】 ―
【件 名】 隣地目隠しの件
【相談概要】 民法
【相談要旨】 隣地に建て売り住宅が建設される予定。既に買主は決まっている。
目隠しを建てて欲しいと希望しているが、建物の間が50cmしかないため
境界を越え内側に入ってしまう。建築業者とも話し合いがつかず解決しない。どう対処すべきか？
【回答要旨】 建物が立つまでは建築基準法上は問題にはならない。
建築後に買主との交渉となる。（民法225条）。
今のうちに区役所に行き、その件が解決するまで建築工事をストップしてもらい、話し合いを続ける事をお勧めする。工事が出来ないので、そのうち話し合いも解決するものと思われる。
以上を回答した。
№23
【相談者年齢】 ―
【件 名】 マンション立退き料について
【相談概要】 借家
【相談要旨】 賃借マンションが競売され取り壊されることになった。
立退きにあたり、立退き料を次の通り提示された。
賃料相当分8万円×5カ月分、＋1カ月分
正当な値かどうか？
【回答要旨】 最低基準として家賃の5～6カ月分という相場は満たしていると思われる。
その他費用として「引っ越し費用」「迷惑料」を請求することも可能なので、
話し合ってみてはどうか。転居先は遠くても問題ない。
以上を回答した。
№24
【相談者年齢】 55歳
【件 名】 土地相続の件
【相談概要】 登記
【相談要旨】 公正証書遺言により父から兄弟２人で共同相続した土地を分割したい。
【回答要旨】 土地家屋調査士に依頼すべき。
土地には現在２棟の建物があり、分割予定図をみると２筆それぞれにうまく収まるよう分割できないようなので、使用貸借権などを設定するなど諸々の調整が必要と思われる。
以上を回答した。
№25
【相談者年齢】 ―
【件 名】 室内悪臭の件
【相談概要】 借家
【相談要旨】 賃借しているマンションにおいて、悪臭がするため、上階または隣室に
転居するよう貸主に請求できないか。
【回答要旨】 欠席のため回答なし。