はい、例によってわかりにくい条文からスタートする本日のお話は仮登記の使い方について。
要するに、一号仮登記の場合は書類不足、二号の場合は権利保全の場合に使います。
昔よく使われたのは、売主は逃げるような方ではない場合、買主の不動産業者としては本登記をすると登録免許税がもったいない時に仮登記をうっておいて、それから次の買主を探すという時間稼ぎの手段として使われていたこともあったので、法改正によりこの脱法は塞がれてしまった。
また、金融業者の場合。
こいつはカモだな、まだまだお金を貸しこんで大きくふくらませ、その間に債務者をころがして３か月ごとに仲間の高利貸しに肩代わりさせ、自分は短期高利と次の業者への仲介料５％をもらってにげちゃおう、という作戦の時にも抵当権設定仮登記の移転仮登記という手段を用いたものだ。最後に信用枠が一杯になって売らざるをえなくなった時にまとめて一辺に末梢登記すれば登録免許税も千分の四を納めなくてもよいから節約になるというわけである。
悪知恵が働くマチキンの間では中間コストを抑えるためにまだまだ他にも使い勝手が多い仮登記制度だが
法規制が働く農地については古来から仮登記がゴロゴロ放置されているのを見かける。
登記簿の半分の免責を「余白」が占めることになるから都会ではあまり見かけない変な全部事項証明書が発給されることになる。
農地法の制限により郊外の純農地は農家以外には取得できないことになっている。
それを取得しても耕作せず、草刈もせず周囲の農家に迷惑をかけてでも値上がり益を狙うという不埒な者が後を絶たないのだが、それらが本登記するための農地法の要件を得ることが当然できないため、やむなく使うのが停止条件付き所有権移転仮登記である。
また、林間学校を創設し、日本の新時代を担う青少年教育をするという高い志をもって数十万坪の採草放牧地を取得したものの、開発反対派の町長が当選してしまったばっかりに塩漬けになってしまったケースもあり、その場合も仮登記だらけだった。地元の農業委員会が町役場の中に置かれており、町長ともども「よそもんがいっぱい来ると困るっから」というのが反対理由だった。高い理想とて仮登記のお世話になるしかないケースもある。
圏央道建設工事の入札が始まった時に土木業者に突きつけられた入札条件は残土捨て場の確保だった。トンネル部分が多いため残土が大量に出るのでその処分場所を合法的に確保できなければいくら工事技術や資本があっても落札できない。そこで血眼になって仲介業者が農家を回り始めたがなかなか見つからない。使い物にならない沢の付近やがけ、県道を高い位置に造られてしまったため降雨時には道路の水が田圃に落ちてこまっている土地などを探しまくる。六甲とポーアイぐらいの距離ならばダンプカーで運んでしまうが内陸から東京湾埋立地のルートじゃ運賃ばかりかかってしまって採算に合わない。近所の沢を埋め立てて宅地造成現場に捨てるのが一石二鳥というものだ。
山林ならば農地転用許可書も不要で土地取得ができるので、恰好の捨て場になるが山林は杉だのヒノキだの、先祖伝来のリュウボクが成長途中のまましっかりと根を張っているため切り倒すのはわが子と別れるぐらい辛い。そこで、考えた末、やっぱり仲介業者さんには断るという例が多く不動産業者の悩みである。
仕方ないから里へ下って地元の農家を一軒ずつ片っぱしから廻って挨拶代りに車に積んである虎谷の羊羹を配って歩く。農家とて、時には現金収入が欲しいはず。農地ではなく、沢や使い物にならない急斜面の土地でよいのだ。
無防備に開け放たれている玄関で声を出しても誰も出てこない。ひんやりとした風が通り抜けて、農家の土間は心地よい。いくら待っても誰もいないから名刺を置き、要件を短く書いて次の訪問先へ行く。作戦を変え、次の訪問農家に前の訪問農家の人がいる場所を教えてもらいそこへ駆けつける。
ようやく探し当てても最初は話を聞いてもらえないので自分ても野良に出て背広姿のまま草取りの手伝いを毎日汗だくでやる。手は真っ黒。爪の仲間で土が入る。
そうこうして数か月、ようやく残土捨て場用地を譲ってもらうのだから工事受注以外にも裏方の仕事は大変だ。
それより簡単な方法は↓記載記事のようなやり方。
＜仮登記農地＞残土放置で周辺耕作地に悪影響 埼玉・羽生
9月26日15時1分配信 毎日新聞
埼玉県羽生市で、開発業者が農家に売買代金を払って所有権移転を仮登記した農地に残土が放置され、周辺農地の耕作にまで悪影響を及ぼす事態になっている。仮登記のまま業者間で売買が繰り返されて指導対象が判然としないため、自治体も頭を抱える。農地法の趣旨に反し、農業の担い手以外にも農地の所有を事実上可能にする農地の仮登記が、適切な農地管理を阻害している実情が浮かんだ。【田村彰子】
東北自動車道羽生インターチェンジ付近に広がる約０．７ヘクタールの農地には残土が積まれ、草木が生い茂る。約４０年前に最初の仮登記が付けられ、耕作放棄状態になった。０１年、当時仮登記していた開発業者の許可を受け、別の業者が大量の残土を搬入。影響で周辺の農地が隆起してしまい、耕作に被害が出た。
現在も周辺で農業を営む男性は「１晩で３０センチ以上も土地が盛り上がり、田んぼに水が入らなくなった。１年半ぐらいは耕作が全くできない状態になった」と振り返る。市や県に何度も訴えた結果、残土を出した元の業者が土をならしたため耕作は再開できた。しかし、今でも１メートルを超す残土から水が流れてくるため、降雨時などは残土に近い土が軟らかくなるといい、「完全に元に戻るには時間がかかる」とため息をつく。
別の男性は、土地が元に戻らず耕作をあきらめた。「土を運んできた業者が直すと口約束したが、もうどうしようもない。自分で直そうにも土を持っていく場所もないし、金もかかる」と話す。
この農地は現在、０１年当時とは別の業者が仮登記を付けている。関係する業者は、登記簿上の本店の住所地に表札も見当たらないなど実態が不明。市の担当者は「所有者に指導するのが本来の姿だが、転用の相談もなく実態がつかめない。どう指導したらいいのか分からない」と話している。
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農地を塀で囲っているうちはいないから、何らかの権利さえ登記記録に残しておけば昼間だろうが夜中だろうがドンドン好きなだけ残土を捨てる根拠となる。あやを付けておけば行政庁も指導はできにくいという寸法。やがて二番手、３番手の業者が仮登記をしては土を富士山にも届くかと思われるほど積み上げていくことができる。まるで戦前の南シナの２番所有権、３番所有権という概念のごとし。
権利移転はどうなっているのだろう？
農地法の許可がおりていないのだから所有者たる売主は依然として元の農家であり、引き続き固定資産税の納税義務者でもある。（評価額が低いため課税されていないケースが多いが）
しかし、最初に自分が売った先はとうに行方不明で連絡もつかない。ダンプ業者にしてみれば、メインは道路工事なのだからその仕事が終わればあとは仮登記何ぞはどうでもよいのだから行先も告げず、山積みにしたまま放置。せいぜい次の業者に渡して初期投資を回収するぐらいなもの。
こんなことになるとは、最初に売った農家もさぞたまげていることだろう。
以上、仮登記の利用形態のお話でした。
