売買登記の決済立会現場より
権利書制度が廃止され、新たに３つの制度が新設された。
登記完了証発行制度、有効性確認制度、登記識別情報通知制度の３種目である。
そのうち登記完了証は記載事項が少なくて全く役に立たないのでダウンロードするけど依頼人には原則として交付しない。
欲しがるのは事務量が膨大で、かつ組織的に処理せざるをえない銀行ぐらいなもの。
一般の顧客に渡すと混乱を招くばかり。
登記識別情報通知制度は本人確認資料の一部として、権利取得の際に交付されるものであり、後日その権利を処分する（売る、あげる、抵当に入れるなど）ときに必要となるので多くの方がありがたがって受領する。
もちろん、一般人は不通知制度があることを知らず、昔の権利書感覚で貸金庫へ直行する。
１２桁の英数字の実例を見せた上で「目隠しシールは剥がさないまま保管することをお勧めします」と注釈を加えておくのが面倒であるものの、高いお金を払って取得した不動産上の権利について何らかの証拠をもらわなければ気が済まない、これさえ持っていれば大丈夫だ、というのが人情だろう。
しかし、新不動産登記法にはそんな位置づけは全くないことに気がつかない。
所有権の処分には別途印鑑証明書と実印が必要だが抵当権の場合は極めて危険だ。
一度でも情報が漏れ、第三者に知られたらいつ勝手に担保抹消されるかわからないからだ。
デパートでは「社長印」を買ってきて書類に押印すれば簡単に消されてしまう。登記無き不動産担保は空手形と一緒。
だからこそ、いっそのこと不通知制度を選択しよう、と結論付けた金融機関もそこそこいるようだが、今度は末梢登記する決済の時点でその金融機関だけ登記識別情報が提供できないことになり、手続きが面倒になる。しかも、全国展開している会社の場合、管理が行き届かず、担当の司法書士が「えっ？登記識別情報は必要ないのですか？そんなことしたら後々大変ですよ、大丈夫なんですか？」と担当者に詰め寄り、不安になった担当社員が「くれるものならもらっておくのが道理にかなう」と思いこんで、結局交付されてしまったり、「登記識別情報不要」と印刷した委任状とは違う司法書士自前の委任状に担当者が調印してしまった結果、登記識別情報が交付されてしまったりして、中々統一できない。予定していない保管責任が新たに総務担当者に生じてしまったのである。
このように、新しい制度は未だにしっくりなじんでおらず、それを手にした人も管理をどうしたらよいのか分からない様子である。
有効性確認制度についてはもっとおかしい。
この不備は決済現場を知らない立法担当者が当初「申請人だけが知りうる情報を法務局が保管している情報と整合することにより本人確認資料の一部とする」という役所と国民のデリバリーの直接性しか念頭におかずに原案を策定したことに起因している。
これ対し、代理人処理率９０％の司法書士側から「代理人は本人ではないので登記識別情報を提示されてもそれが有効かどうか判別できない、又、その後、本人が失効申し出をしているかどうかも不明だから、立会当日において司法書士代理人に対して提供された情報の有効性を確認する制度を創設すべきだ」として申し入れたことに対する立法措置となった経緯がある。
しかも民間人たる司法書士業界からの要望なのだから有料とされた。
だから、その負担の帰属をめぐってまたまたひと悶着ある。当事者と物件数ごとに課金されるため馬鹿にならない数字となることもあるので負担者は買主なのか売主なのかでもめる。
しかも自動化されていない確認システムであり、登記官がいちいち１２桁の英数字たる登記識別情報を手入力するため、例えば昼前に申請すると二時間ぐらいかかってしまうこともあった。
担当者がお昼ご飯休憩に入っていることを知らないと、銀行の応接室で待っている売買決済当事者である１０人ぐらいの立会関係者はいつ返信が来るか分からない。
お金を前にして苛立つばかり。緊張しているのだからスムーズに決済したいものだ。
かように実に厄介な制度なのであるが、登記識別情報に絶対的効力がない、と位置づけられた以上は、司法書士としては有効かどうかの返事が来るまではその登記識別情報の有効性について責任が取れないのでお待ち願うこととなる。
よって、腹をすかせながら、又、次の予定の仕事をキャンセルしてもらったり雑談でつなぎながら、応接室で、全員でぼけーと待って頂くしかない。
実に不便極まりない。
こんな今日的状況の中における権利登記決済立会日におけるやりとりをご紹介しましょう。
９月１日 買い主である会社のA専務から挨拶、来週、決済の予定あり、孫太先生の都合はいかが？→あぁ、いいですよ、いつでもヒマですけん。（*^_^*）
９月２日 売買仲介業者のBさんから連絡が入ってきたので土地謄本、評価証明書、売買契約書をファックスするように依頼
９月３日 入手した謄本と評価証明書を使って見積書を作成しBとA専務に送信する
９月４日 売買契約当事者に必要書類を知らせるために電話とファックスで調整する。GK法施行により本人確認情報の提出も付け加える。
＊ところが、何をどうとりちがえたか、売却物件に抵当権設定登記済みである抵当権者たるノンバンクの担当者たるC,とDから相次いで抵当権の登記識別情報がファックスされてくる。＼(◎o◎)／！
事前に有効性確認するんでしょ？時間がかかっちゃうと次の午後からの決済に間に合わないから先に送っておきます、とのこと。
どうやらすでにあちこちで立会をするに際して予想外な有益時間が有効性確認作業のために費やされることを学習したらしい。
何せ電子政府・電子自治体を標ぼうしておきながら、今だにオンライン化されていないから登記識別情報が有効かどうか、失効していないか、の確認に手間取る。まだオンライン化率が８％なのによくシステムダウンすることも考慮すると、スムーズな決済のためには事前に有効確認が必要なのだ。しかし前日に実行しても意味がないので、明日の決済の直前に行うことにした。
序に、売主にも電話して、「皆さん、関係者さんは既に登記識別情報をファックスしてくれていますよ、あなたも、早く、ファックスしてください」と言ったらすぐに送信してきた。
国民は知らないのだ。
９月５日 売買決済当日の朝を迎える。
朝の九時頃からキーボードに登記識別情報を打ち込み有効性確認申請する。
英字と数字で１２桁を間違いなく打ち込むには手間がかかる。
物件は土地と建物と私道の共有持ち分の合計３個。
つまり３物件×３当事者×１２桁を正確に打ち込む作業は簡単ではない。そもそも登記識別情報にはランダムな数字が跋扈している。何の脈絡もない。パスワードみたいで権利書に替わる物、という評価はしにくい。しかも文字が薄くて読みずらいので、時々事務員さんらと文字判別協議をする。不明な場合は多数決で決する。実に原始的。
施行前から １ と I 、 O と ０
の区別がつきにくいと危惧されていた。
そのうえ、今回初めてわかったのは
C と G の違い。
Gという文字はCに小さなTを加えているみたいで、なんだか、変。
１０時半になってもオンラインシステムは照合した旨の画面に切り替わらない。
遅い。反応がない。刻々と迫る立会時間に遅れないように、早く確認画面が・・・・不安。
^^;
(-_-;)
しょうがないからいらつきながら、携帯電話に報告を入れてくれ、と事務員さんに頼む。
自転車に乗って立会現場である銀行へ向かう。
電車やバスは事故で停止する可能性があるので近場はこまわりがきいて置き場所にも困らない自転車が一番有効で確実。
１１時０分ぴったりに到着すると既に債権回収ノンバンクの二人、売主の社長と仲介人B,買主側は社長と専務A,その他総務と財務のスタッフがお金と書類を机の前にきちんと並べて孫太司法書士の到着を待っていた。
それでもまだ事務所からは有効確認できましたぁ〜〜、っていう吉報は入らない。
携帯電話が壊れたのではないか、と心配になり、メールを開けてみる。
何しろ相手方はきっちりと登記識別情報を前日に開示してきているし、責められる理由はない。
私とて、九時から有効性確認作業を始めているのだから・・・・汗
仕方ないから代表者事項証明書や印鑑証明書を提出してもらい、確認するとともに委任状や登記原因証明情報にサインしてもらう。本人確認情報たる免許書のコピーも。
で、１１時１５分。
まだ有効性確認画面がOKにならないらしいので事務所へ電話を入れたが「まだです」という。
再びｱｾ(-。-)y-゜゜゜
孫太司法書士「もう取引に入っているのだから早く確認してくれという督促電話を登記官に対してしてくれ、至急頼む、オネガイ・・」
それでも返事がこないから、今更「まだ確認ができないのでしばらくお待ち下さい」とはいえない。
関係当事者全員はマゴタ君を信用して危ない橋を渡ってくれたのだから。
顔で笑って、心は不安。
熟考すること一分。
メンバーの顔を見渡し、心が安定しているかどうか、ペテン師みたいなのがいないかどうか、雑談を交えながら尋問する。
で、その結果、
じゃ、まぁ、大丈夫だろ、このケースは。(−−〆)
と、勘ピューターを使うはめに・・・ﾄﾎﾎ
コンピューター時代に不可欠なのはカンピューター なのです。 →経験の浅い会員はどうしているのかなぁ、と心配になってしまう。
やがて資金決済が終わり、当事者の皆さんは現金や預金小切手をもらい、領収書を取り交わし、仲介屋さんはがっぽり手数料をもらって一同円満笑みを浮かべ、無事に売買決済は終了しました。(^o^)
って、まだ、登記識別情報が有効かどうか不明なんだけど・・・ 本当は・・(;_;)ｳﾙｳﾙ
それでも笑顔で「じゃ、私はこれにてお先に失礼しますっ」って言い残して銀行を出る。
チャリンコは軽快に路面を滑るが、一抹の不安は消し去れていない。
やがて事務所に舞い戻ると、数分前に有効性確認が出来て、携帯電話に報告したけど、電話口に出ませんでしたね、と事務員さんからの報告。
運転中だからそんなもん聞こえるわけがないし、第一、遅すぎてその情報は役に立たないですよ。
もう、遅いよ、何の役にも立たないな、この決済システムは。 と、不満。
司法書士業界の要望を受け入れ、シブシブ制度化してくれたものの、この遅さじゃ役に立たん。
てっきり申請と同時に自動的に回答が出るものだと予想していたのに、何とオンラインシステムの途中に登記官という手作業が入って、しかも間に何件の他の仕事が入っているかもわからないのに「順番に処理しているから待ってくれ」と言われたのでは使えない。
関係当事者を無制限に待たせるという結果を招くことがどうゆう意味を持つのか分かっていない。
その無神経ぶりが法務官僚の「取引の安全、国民の利便性を考慮した」システム造りの最初（２１世紀初頭）に司法書士業界を審議会に加盟させず無視した、その結果なのである。
使う人の立場にたっていないシステムが今後利用増加傾向になる可能性は低い。もっと改善しなくちゃならない。カナダのケベック州は開発当初から国民利用者の意見を取り入れたので利用率が高い。しかも担当補佐官は「書面申請はなくならない、目標は利用者数の７０％だ」と分析し、目標を立てて、そのうえで実行した。
当初から１００％を分母にすることなく開発を決断したスタンスは日本も見習うべき。
ところがお上の発想を続ける神国ニッポンでは低利用率を国連統計で発表され、役人の責任論で深刻になっている。
そもそもオンライン登記申請システムは新不動産登記法改正の主眼だったのだが、今でもあまり機能していない。
利用率０．０２％を二年も続け、今頃８％になっているが、まだ９０％以上が書面決済ではないか。
それが現実。
だから国民のために作ったというのはウソ。いやいや実現したのである。
つまりどこの役所も旧来の書式をウェブ画面に落とす作業が基本的開発スタンスとしており、別にオンライン登記申請ができるようになったといっても目新しいメリットはなく、むしろ実務で必要とされる受理証明書発行システムが廃止されてしまい、しかも未だに復活されていない深刻さに早く気がつくべきだろう。
だから国民の税金を投入して開発したシステム費用の一兆円は無駄。
権利書と違って登記識別情報を受領してありがたがる人はいない。
みんな不思議だなぁ、と、狐につままれたような面持。
しかも売買関係当時しゃたる相手方の存在を前提とするような決済においては、自分だけ住基ネットやったって無駄。
登記完了証などは余白が多くて必要情報を載せないから極めて無駄。
無駄、というよりその前に、利用者の意見をくみ取ってほしい。政府のパブコメだって形骸化しているのだから。
to the yomo