都市計画法
第三章 都市計画制限等
第一節 開発行為等の規制
（開発行為の許可）
第二十九条 都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者
は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（地方自治法
（ 昭和二十二年法律第六十七号）第二百五十二条の十九第一項
の指定都市、同法第二百 五十二条の二十二第一項
の中核市又は同法第二百五十二条の二十六の三第一項
の特例 市（以下「指定都市等」という。）の区域内にあつては、当該指定都市等の長。以下こ
の節において同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為に
ついては、この限りではない。
都市計画法第29条によると、開発行為をしようとする
者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（政令指定都市
、中核市、特例市の場合は市長）の許可を受けなければならない。
開発行為を行う場合には、場所や開発行為によっては都道府県知事の許可を受ける必要
が発生する。
例えば、市街化区域内で1,000u;以上（三大都市圏の既成市街地は500u;）の開発行為をしようとする場合は、開発行為許可を受ける必要がある。
道路 や公園などの公共施設が必要となる開発行為については、その施設の適正な配置や土地
利用などについて、各管理者と事前協議をする必要がある。
＿＿＿＿＿＿＿＿＿以上、条文引用終わり＿＿＿＿＿＿＿＿＿
要するに、広大な土地を動かす人は利益も大きいのだろうから、ある程度公共資財として市に寄付してくれ、そのために事前打ち合わせを強要する、という内容。
そこでは必然的に取り付け道路が狭いから広くしろ、と言われる。
これが実に厄介で、個々の土地は住宅なり店舗なり、それなりに昔からある程度まとまった形で落ち着いているから、それを部分的に削り取って必要な面積を調達するといういわゆる「量り売り」は最も難しい。売買対象となる土地に「遊びやゆとり」があればよいのだが、普通の都会では目一杯有効利用しているので余裕がない。
だから時には敷地全体を法外な値段で買え、とふっかける売主もみられる。
一方
切り売りする側にすれば、公共団体と同じ発想で、奥にある接道条件を満たさないダメな土地所有者が開発により利益を得ることは明白に予想できるので、それを見せ付けられることは不愉快だから買主の足元を見てくることになる。
よって価格面においてもめることが多く、なかなか交渉は成立しない。
ならば、買う方は最初から思い切ってこう考えよう。
取り付け道路は奥にある死んだも同然の土地を生き返らせる妙薬なり、と。
薬九層倍と言われているぐらいなのだから、量り売りの土地だって薬だと思えば通常地価の３倍でも惜しくはない。
でも、その後、その土地を寄付しなければならないことが多いので、高値の土地はただの損金となる。
しかし、売った側は広い道路に接することになるので喜びは５倍となる。
一方的負担。
相手の笑顔は我が損害。
しかし、それ以上の利益を売るのだから仕方ない、と考えて決断するべきだろう。
更にひどい話もある。
ある私鉄が延伸工事のため用地買収に入ったところ、対象土地の地目が山林である開発がらみの規制区域に接していることが判明した。しかもその山林の土地は元番であり実測したところ地積が公簿の５分の一しかない。普通はこの逆なのだが、この地目を山林とする土地はどうも様子が違っていた。実測結果を見てその地主は驚き、開発業者と鉄道用地買収会社を相手取り地積確定並びに隣接する数百筆の実測と地積更正を要求してきた。そのため鉄道会社の担当者、仲介業者、開発業者らはオオワラワ。
その後、鉄道用地とは関係ない開発業者へ別の取り付け道路６０坪の接道要求と交渉遅延の損害金として分譲宅地一区画の提供を求めた。
買収が進まないためその区間、鉄道の開通は５年遅れた。本来は公道からずっと離れた奥の土地であって、別に鳥羽口でもないのだが、買収が済んだ土地から高架鉄道建設を進めてしまったので、自動的に鳥羽口へと質的変化をしてしまったらしい。
線路計画は途中で変えられないので問題の土地の隣地まで鉄道建設が進むと、実はその面積が小さい問題土地が鉄道用地の鳥羽口へと質的変化していることになる。
それで、関係ない開発業者まで巻き込んで大きな損失を生じてしまったという事例である。
そもそも鳥羽口（とばぐち）とは何か？
歴史的には室町時代から江戸時代にかけて京都を中心とした街道整備の中の一部であり、七つあるうちの鳥羽を入り口とする街道の名称。
そこを通って明治維新の際、南北戦争終結により余ったアメリカ製最新兵器を揃えて、薩摩郡が大阪から船で上陸し、戊辰戦争が始まる。その時、鳥羽口から幕府新選組が待ち受ける京都へ攻め登り鳥羽伏見の戦いとなる。そこから江戸城無血開城、東北遠征、五稜郭の戦い、明治新政府樹立と繋がっていった。
つまり奥にある劣等土地時代の発展のための幕開けの入り口、という意味で使われているらしい。
また上口（じょうぐち）とは何か？
道路として行政庁に寄付又は上地することを前提として購入する土地。開発行為上行政
庁から寄付を求められる土地。 野球に例えるならば犠牲バントのようなもの。奥にある広大な土地を宅地化するために役所へ寄付され、犠牲となって奥にある広い土地を宅地化する。
必要とされる部分 だけを買うので必然的に面積が狭くなることが多いので分筆費用は通常の取引と異なって買主負担、売買単価は通常価格の３倍程度
となる。建築基準法上不適合道路にしか接していない場合のいわゆる旗ざお土地、敷地延長、袋地状態の土地の買い入れ交渉などにも使われる発想。
隣地二割増しとは何か？
都会の建売のように狭い敷地所有者が商売の都合で移転しにくい場合は隣地が売りに出されたら買うべき、という格言。勿論、購入後の利用価値が上昇する場合に限られるので買値と利用目的をよく吟味して比較検討する必要があるのだが、たいがいの場合細かく論じている時間はないので高所から政策的に判断すべきである。時間的に急ぐ。早く決断しないと他にさらわれてしまうことが多い。
モドル