地上げブーム再来

 3大都市圏平均で90年以来16年ぶりに上昇に転じた基準地価。投資が過熱気味の都心部では、新たな「ミニバブル」を思わせる動きも出てきた。「ウラハラ」の愛称で親しまれる同区神宮前3の住宅地地点の上昇率は全国7位で、25%(前年7%増)と急騰した。
不動産業者らによる土地転売が盛んになり、街の顔も変わり始めた。司法書士は日頃直接売買取引に係わっているので、今回のミニバブルが実は数年前から始まっていることを知っているが、所詮ケースバイケースだし守秘義務があるのであちこちでしゃべるわけにはいかなかったし、ましてや上昇の地域全体像は知りうべきはずもない。
この現象が統計数値に現れたのは初めてだ。

一方、マンションブームも凄いよ。 新駅計画で都心へのアクセス向上が期待される武蔵小杉(川崎市中原区)では、500戸超(平均5500万円)の大型マンションが即日完売し、東京・赤坂の「億ション」も即日売り切れたぐらいなので業者の間では地価上昇を見越して販売時期をわざと遅らせる「売り惜しみ」が広がっている。


   ↑販売会社の会議風景


その結果今年8月の首都圏発売戸数は前年同月比40・5%減と、ブームにもかかわらず大幅な減少となったのだ。上昇期に見られる売り惜しみと買いだめ。オイルショック時代の狂乱物価に匹敵するマインドに変化はない。儲ける時代に儲けなければ落ち目になっても誰も助けてはくれないのだから。(業者の論理)

しかし、一定の地域限定のいわば点と点の間のバブルだから政府の要人はまだバブル再来宣言をしていない。

「不動産デフレ脱却」ともいえそうだが、地方ではなお、下落幅を広げた地点も少なくない。
地方の時代、と言いつつも財政を逼迫させた時代を乗り越えて、景気上昇が地価に直接影響する時代を迎えた今、新総理大臣の地方地価対策を含めた新政策やいかに?

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世田谷区にも余波が現れた。

広大な住宅地を相続税支払いのために手放すはめになった地主の長男のところへは、生前からバスケット売買の話を持ち込む業者が乱入。そのうちは所有土地のうちの殆どを永年に亘り住宅や店舗用地として貸しているので底地所有権の資産価値は更地価格から借地権価格を差し引いた金額になるのだが、更に測量や分筆などの中間コストがかかるので、短期に価格決定が困難である。そこでなんでもかんでもバスケットに入れてしまうような買い方、つまり一筆ずつ吟味せず纏め買いしてしまう方法が流行っている。

投資不動産会社は急いでいる。
ライバル社がもっとよい条件を地主に提案しているかもしれないから。
だからこそ夫々の借地人がどんな事情を抱えているか、そんなことを一つ一つ調査している時間はない。
一方の地主の子孫も被相続人の死亡から10ヶ月の猶予期間があるにも係わらずどうやって借地人を立ち退かせるか、条件設定などの問題が主因となって今まで放置してきたわけだから、地主としては借地人とのシガラミなど気にせず煩わしい交渉をしなくても済むことは有難いことだと思っている。
借地人にとっても新たに登場した第三者に旧来の感情的ネジレを説明することは馬鹿馬鹿しいことだと気がつくので借地人の憤慨やアタリは対地主より初顔のブローカーの方がゆるくなる。つまり、交渉において障害が少ないことになる。
これは裁判官に裁判所において愚痴をこぼしても聞いてもらえないのと同じであり、TPOの変化適応事例である。

そこで双方の思惑が一致して纏め買いというバスケット売買契約が成立する。
地上げ業者はまとめてごっそり買う契約だけして当面必要な相続税の納税資金だけを渡し、個別決済を引き延ばし、借地人問題が解決した物件から入金したお金を売主に渡す。登記をしなければ売主は譲渡税の支払いを延期できるし、買主は取得税の支払いを延ばすことが出来るので利害一致で順風満帆の出足となる。
地上げ会社はあわよくば中間省略登記をして登録免許税も免れることができるかもしれないとほくそえむ。

とにかく土地が動けば、その前に、土地を巡る関係者の心が動けば仲介産業としてはどう転んでもお金になるからそれでよいのだ。(^o^)
だからブローカーは借地人が借地権を売ってくれてもよいし、底地権を買ってくれても儲かるという寸法。
それに大量同時並行の仕事なのでワンパターン交渉でやっていけば結構儲かる。
地上げの問題について、借地人は初体験だが業者は繰り返して行っているので言い訳やお勧めなどの情報がふんだんに手持ち状態にあるから基本形に少し手を加えるだけで地上げが可能である。

ここまで内輪のチームとしてまとまった後は、借地人に「買主」として挨拶に行き、
交渉のアヤをつけるため「以後、地代は毎月集金に来ます」と言い残し、
借地権契約のまき直しもせずに放置してわざと一旦退散する。様子見である。
帰社すると、毎月地上げ会社の上司にレポートを書いて数十件抱えた物件の整理と換金計画を練る。

借地人情報は無論前の地主から聞き取りするのであるが、資金繰りに困っている借地人を相手にするのが一番簡単。
所詮人間関係など、お金で解決するしかないのだから。

むしろきちんと地代を払っている借地人に対する攻撃が一番苦労する。^^;
取り付くシマがないケースもあるからだ。
そんなときは
「ガラの悪い業者に転売してうちが身を引くこともありえますよ、うっふっふ」
という捨て台詞を残して去る。

しかし、やっぱり諦めきれないので時間を半年ぐらい置いて再び来る。
他の物件整理でうまくいけば、余力が生じるので気が変わっていることを祈りつつ、再び交渉へと赴く。
いわく、「いつまでゴネるんだね、正当な価格で買わなきゃ欲ボケ老人になり、地獄へ落ちるぜ。他の借地人は皆理解してくれたよ。」と。

と、変人ぶり、協調性の無さを糾弾していく。
人間は集団性を持つ動物なので置いてきぼりや仲間はずれを避けようとするので、その性質を分析に利用した挙句、批判的追及をしているのだ。
安価ならば買うよ、と言えば「ごうつくババァ」と言いふらされるかもしれないので借地人は値切る話を言い出しにくい。
世間体を怖れている。
それなのに、業者が言う「皆」が契約した具体的数値を示せ、売買契約書のコピーを提示せよ、と言っても「それはプライバシーの問題があるから見せられない」と逃げる。

又、「正当な値段」だから「一銭も負けない」と地上げ業者は言うが、本来借地人は買う必要がない話を突然持ち込まれているだけなのだから、不要不急の資産は負けてもらって当然なのである。売主も買主もいわば袋のねずみ。ならば価格算出根拠に市場性を適用するべきではない

そんなことは地上げ屋だってとっくに織り込み済みの覚悟を持っている。
そもそも、ろくに調査せず、火中の栗を勝手に拾うために投資したのだから「地上げコストや担当者の仕事上の苦しみの事情」などに同情する必要もなく会う必要もない。
そんなもん、放っておけばよいのだが。

地上げ担当者は借地人の亭主が死亡して女世帯であることがわかると俄然元気になる。過去の経験から「落としやすい」と感じているのだろう。だから帰社すると「もう少し時間を下さい。脅かせばなんとかなりそうな物件です」と上司に報告する。

借地権者は地主が物納しようが競売で新所有者が登場しようがその地位に影響を受けないのでデ^~んと構えていればよいのだが、「地代を受け取ってくれない、集金予定日の連絡がない、地代を払わない、あるいは払えなければ借地契約を解除されて立ち退き請求を受けるかもしれない」という漠然とした恐怖感を抱く。

よって、理路整然とした以下に掲げる論理に屈服して、
「どうせいつかは買うのだから、正当な価格なら今、相手の言うことを聞いてしまおう、借地権交渉は面倒だ。銀行がお金を貸してくれるのだから返済能力がある、と認めてくれたようなものだから安心だ。きっと将来も返済できるだろう」
と自らを慰めようとするので、正にそう思わせようと努力するブローカーの作戦にまんまとはまることになる。

路線価→100万円
公示地価→120万円
よって平均価格→110万円
借地面積たる坪数→50坪
税務署公示の借地権割合→60%

底地権価格は110万円×50坪×40%=2200万円

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しかし、この理論には客観性が認められるが主観的見地からの検討はない。所詮、いかなる借地人がいるか判らない状態で、「エイヤー」とばかりの気持ちでお金を現場に放ったものであり、いわば火中の栗を拾いにかかった投資家にとって都合のより理論なのである。

一方、借地人は虎の子の2200万円を失い、返済のため演劇や旅行などの楽しみを抑えることになり、結果として土地に縛られる。
「借地人コンプレックス」は払拭できるものの、流動資産を失うハメになる。

そもそも住宅保有を目的とする借地権は居住継続が目的なはず。借地人はそれを忘れさせるような論理に乗る必要はないのだ。
人生設計は各自異なるのであるから、高齢の借地人の場合は資産三分法を念頭において「必要な権利を買うかどうか?」を主眼にして冷静に自分を見つめ、その後に上記数値の検討に入るべきなのだ。
娘や娘夫婦との共住、孫の通学環境、入学費用、生活費用支援、自らの老人ホーム入居などのためには、流動資産が必要であるから所得税という税金を払いながら貯めた虎の子のお金を土地という固定資産に変更する必要性があるかどうか、それを先に検討すべきである。

勿論、購入後に地価は上昇するかもしれない。しかし下落の可能性もある。だからこそ資産としての購入を決定するならば、ブローカーの

1・脅かし(今決めてくれなきゃ、うちもどこの業者に転売するかわからないよ)
2・お勧め(今買っておいたほうがよいですよ)
3・縁(こうしてお話するのも何かの縁ですね、だから最初にこの売買の話を持ってきたのですよ)
4・孤立化(もう他の借地人の皆さんは前向きに検討していますよ、ゴネているのは貴方だけですよ)
5.投資的側面(バブル以来の活況を呈しているので将来有望ですよ)
6.資金手当て援助(銀行に申し込めば融資してもらえますよ、提携先の都市銀を紹介しましょう)

などという脅し透かしの手を使ってガタガタと借地人の心を揺さぶるようなアクションにも動じることなく、
投資的側面を判断する場合でも、
あくまでも自分の基準で、で客観的に判断すべきなのである。
「生きている」のは借地人の貴方そのものなのであるから。



対応例
1.脅かしに対して(貴方の権利なのだからどこへ転売しようと貴方の自由です。こんな利回りが悪い物件をどこの誰が買うのかしらねー??)
2.お勧めに対して(日本国の人口減少から長期的には土地需要は下がりますね。でも、この住環境が気に入っているから短期的には引越しするつもりがない。売ることを前提としなければ買っても儲かりません)
3.縁(大した縁ではないですね。これが縁なら世界は一家、人類は皆兄弟になってますよ)
4.孤立化(ゴネてはいませんよ、うちの事情は貴方にはわからないでしょ、と申し上げているだけ。他の皆さんの気持ちは判りません)
5.投資的側面(下がったら買い戻してくれるの?株のほうが儲かるわよ、今土地を買ったら株式投資できなくなっちゃうじゃないの)
6.資金手当て(消費財は借金して買うものではない、と、うちの亡くなった主人が申しておりました)

ま、あとは、楽しみながらウィットを込めた言葉を考えて地上げ交渉を楽しんで下さい。(^o^)

底地の購入は、外貨預金や株式投資、はたまた遠方のアパート経営に投資するのと同じように、比較したうえで行う慎重な対応が必要だ。
土地を買えば、流動資産が減り、自分のお金が無くなるのだから自分の底地に投資するという気持ちで判断すればよい。

ヒトの言葉に引きずられることなく、自分の人生なんだから、しっかりしましょう、情報氾濫時代を乗り越えるために。


     モドル