震災への事前対策

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　震災への事前対策案（司法書士界、土地家屋調査士界版）

近い将来、極めて高い確率で首都東京は大規模地震に見舞われるとの予測が一般的である。防災グッズを職場と家庭の両方に備え置くことや自動販売機が使えるように小銭を普段から持ち歩いたり、公共交通機関を使わず徒歩で帰宅することにより土地勘を養うなど、の訓練が必要だ。震災後三日間は消火活動を始めとした避難や救命が重要となり、その後は食料、水の補給、疾病手当て、はたまた埋葬などが問題となる。その後に発生する問題は罹災保証、保険金請求、借地借家権の消滅認定、そして半年後には防災地区計画に基く区画整理による所有土地面積の減少、再開発計画の発表などによる建築制限を伴う復興計画発表が本格化して、喧々諤々の議論が勃発する。これらの前提となる法律行為は震災前に手当てしておいた方がよい。以下に具体的な提言を行う。

１　権利登記名義人表示変更登記・相続登記は早めにやっておいたほうが良い

権利者であることを表示し、自分の存在を現状に合わせて示しておかないと被災混乱の中、知らぬ間に事が進んでしまうこともある。多数決で決める事柄も法的に認められているからだ。亦、震災によって建物や擁壁の倒壊や破損が生じるだろうがその残骸の処理費負担問題で新たに相手方を探し出す作業も必要となってくる。亦、職場の被災や解雇による所得喪失に伴う家賃の不払い、マンション管理費の不払いなどの不良債権が多数発生する。かような現実を迎えるならば時には相手方から提訴されて債務者となることもあるだろう。かような債権債務処理やマンション管理組合会議を開催するためには法律的手続きが必要となるのだが、そのためには正式な法的通知が必要となる。世田谷には投資型マンションも多いため普段から顔を合わせることもないのでその相手方を探し出すことは互いに大変な苦労を伴うだろう。管理組合の役員や債権者は会議を開催したり通知をしなければならないことになるが、その際不動産の所有者が登記簿上の住所・氏名と実体上の所有者に齟齬を生じていたのでは、当事者が確定できず相互に手続上多くの支障を生ずる。これらの問題を相互に軽減するためにはこまめに登記簿上の権利名義人は所在や権利者の実体関係をを明らかにしておくとよい。
又権利移動に関しても同様なことが言えるのであって、例えば、既に債権が消滅している抵当権の抹消手続きも相手方の行方不明や相続開始に因って今より一層面倒になることが予想される。従って震災時においては権利公示は半ば道徳的義務であると捉えて面倒がらずになるべく登記簿と実体の権利関係を一致させる手続きをしておくことが法的処理局面における混乱縮小に役立つ。

　２　成年後見制度

震災によって預金通帳と印鑑の消失により出金不能となる事態や借地境界が不明となるなど、普段当たり前のように思い込んでいた事が出来なくなるという状況に置かれる。悪質商法も他人の不幸を踏み台としてこの時とばかり強烈に営業展開する可能性が高い。眠れない体育館の中で過ごすうちに意識が不安定となり正確ではない情報が避難所中を駆け巡り、それらが脈絡もなく錯綜する中で自分の権利関係を収集し判断し確定することはただでさえ容易なことではない。ましてや高齢者世帯では、身内の死亡や傷害発生、震災に伴う恐怖感による心身の疲弊も伴って法律・財産行為を平時のように遂行できない事態も予想される。そのための知的備えとして高齢者世帯においては、今から成年後見制度や任意後見制度を利用することにより、非常時の財産保全に備えておくとよいだろう。

　３　遺言

　　被災による死者数は震災発生の時間帯に大きく影響を受けるが、少なくとも相当数の家屋倒壊、火災による死者発生は避けられない。家族のうち推定法定相続人数人が同時に死亡するケースも考えられる。平時においても相続登記に要する多数の添付書類を各役所から取り集めることは容易ではないので今から準備しておくことがよい。遺言があれば早期に権利関係を特定することができる。尚、自筆遺言証書は自宅で保管される方が多いが、万一火災により焼失した場合は機能しなくなるのでそれを貸し金庫へ保管するか、できれば家裁の検認手続きを省略できる公正証書遺言が適している。

　４　マンション管理組合設立

区分所有法４７条に基く管理法人設立により法人格を取得するので震災に伴う共用部分補修費用の借り入れが可能となることにより早期復興事業着手が容易になるし、預金契約の当事者になれるため資産管理が明確になる。また、未納修繕積立金の回収や提訴資格発生など、法人格付与によるメリットは大きいので大規模マンションには災害対策に必要な組織として捉えるべきである。

　５　少額訴訟

　　震災の混乱に伴い、会社倒産、賃金未払い、通帳紛失などの原因により家賃や管理費の滞納が多発する。全壊と半壊による賃料支払い義務の発生や消滅という問題、土地建物の賃貸借契約消滅の判断など震災時特有の問題とセットとして解決しなければならないケースが続発する。その対応として少額訴訟の需要増加が予想されるがその時には証拠も焼失している可能性があるため普段から別の安全な場所に保管しておくことが望ましい。

６　債務整理

　　震災によって生産工場、本社屋の倒壊、または取引先の倒産などにより勤務している会社の財務内容が急激に悪化する可能性が高い。その結果社員レベルでも職を失うため、住宅ローンや運転資金など多方面に亘って連鎖的に支払不能に陥る債務者が増加し、破産、民事再生申立てなどの事態が急増する。モラトリアムや税法を含めた知的防衛準備をしておくとよい。

　７　仮設用住宅建設地のドナー登録制度創設の提言

震災が発生すると住宅を失った住民のために多くの仮設住宅建設が必要となるが住宅密集地域には相対的に緑地や公園などの空閑地が少なく、十分な建設用地確保が現状では不可能であるため計画中の道路に建設しなければならない事態の発生も予測される。そこで、比較的多くの空閑地を所有する個人・法人（企業や宗教法人など）に依頼して、行政との間で、予め、震災発生時から一定期間、仮設住宅建設用地を提供してもらう契約を結び、事前に権利関係を調整しておくことで、災害発生時における早期の用地確保をすることが可能となる。その方法は行政を権利名義人とする停止条件付き短期土地賃貸借契約という形態になる可能性もあるが早めの検討が必要である。

８　借地権情報事前登録制度創設の提言

世田谷には借地権が多い。借地権は物権ではなく債権という法的扱いなので借地権を登記しているケースは事業用定期借地権など極めて少ない。その形態を分析してみると、借地人は家屋の所有権を登記することにより間接的に借地権の対抗要件を取得する、という法的構成になっている。平常時はそれでもよいのだが、焼失により賃貸借契約書、家賃判取り帳、借地権図面がなくなると貸主も借主も契約関係を記憶に頼りながら復元するしかなくなり、永年にわたる怨恨もからむとなれば条件闘争問題を内含することになるので極めて復元が困難となる。加えて隣の借地人との関係も微妙となる。同じ被災者でありながら先に避難所から脱出できる人を眺めているほど余裕はないので隣人の借地権範囲復元問題への協力は得られにくい可能性があるからである。かように借地に関する権利確定が先行できなければ仮設住宅からの脱却も進まないので行政の負担も年月の経過と共に大きくなる。
そこで、
１・借地権の範囲について今から基準点測量を行い、借地部分の位置と面積を特定したうえでその成果である作成図面を土地家屋調査士会がデジタル保管し、また、
２・契約期間、賃料、特約などを記載した賃貸借契約書をタイムスタンプを付して司法書士会がデジタル保管することにより、

早期に契約関係を復元する素材の保管庫を作ることが望ましい。
震災復興手段としての知的防衛システムの構築が必要だ。

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