中間省略登記は出来なくなったのか？
１・問題の所在
平成１７年度施行の不動産登記法の改正により登記原因証明情報の必要的添付が立法化された。従来は登記原因証書が任意提出と規定されていたので申請書副本を提出する形式にて中間省略登記が取引上慣例として処理されていたが、申請書副本制度が廃止された今般の法改正により事実上不可能となった、と立法担当者は説明する。
この取扱変更問題がもっと早くに明白になれば登記料負担増加が避けられないはずの買い取り転売を主たる業務とする不動産売買専門業者や、売れ残り新築マンションの二次処理業者、大規模土地開発分譲業者などが慌てて反対運動を展開するなど、上へ下への大騒ぎに発展したのだろうが、なぜか数年に亘る審議の過程においてその論点がぼかされ、わずかに国会で審議されただけ。しかも政府側委員は明確に再検討を約束せずに可決してしまった経緯があるため今頃になって浮上してきたということが現状である。
２．社会的現象
事実上の制度変更に関して十分な広報されてこなかったツケがようやく現出し始めた。
新不動産登記法施行後、日司連の指示（新法施行直前の３月４日）に従い物権変動型中間省略登記申請依頼を断った司法書士会員がその後の顛末を依頼人たる不動産業者に尋ねたところ、既に他の司法書士に依頼して中間省略形態のままで登記完了したと聞き及び「愕然とした」という報告事例もある。既に終わったものの、不安になってその効果について相談に来た方や、また、事前に相談を受けたものの債権変動型中間省略登記申請形態に関する研究不足により、いかに対応したらよいか釈然とせず、受託姿勢について悩んでいる会員も多数いる。
新法施行後３ヶ月を経て、最近ようやくこのようなケースを仄聞する機会が増えた。未だ、司法書士会員内部に対しても周知徹底されていない可能性が強いようだ。
３．立法過程における不動産業界の対応の甘さ
一方、不動産業界の新不動産登記法対策は粗末であり、最も多くの審議回数を記録したオンライン研に当初から出席する権限と栄誉を得ながらこの問題に関する公式意見を述べず、関連団体へ警告も発せず、業界の会員らが困るならば数年前からするべきであろう対外的な陳情要望活動もせず、結果として法務省の「登記原因証明情報必要的添付制度創設による中間省略登記の事実上の締め出し政策提言のための改正趣旨」に賛意を示したとも思えるような不作為的な姿勢を貫いてきた。問題が顕現化してこなかったというわけだ。
登記業務受託者である司法書士業界もまた、歴史的実務取り扱い変更事例であるにも係わらず依頼人に対して十分な説明や広報を怠ってきたようだ。だから双方に食い違い現象が勃発し、決済方法について混乱が生じているのである。
（参考条文）
不動産登記法
（平成十六年六月十八日法律第百二十三号）
第三節 権利に関する登記
第一款 通則
（権利に関する登記の登記事項）
第五十九条 権利に関する登記の登記事項は、次のとおりとする。
一 登記の目的
二 申請の受付の年月日及び受付番号
三 登記原因及びその日付
（以下省略）
（共同申請）
第六十条 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
（登記原因証明情報の提供）
第六十一条 権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。
２．中間省略登記とは？
広義の概念→登記原因が生じた全ての事項を登記簿に記載しなければならない原則の例外として法務当局が認めた登記形態（例・表示登記における冒頭省略登記、所有権登記名義人表示変更登記、区分建物所有権保存売買登記、相続人からする申請、中間者を単一人とする相続登記、農地登記政令２，３条に掲げる移転登記、入会林野登記令４条1項など）
狭義の概念→登記済み所有権の転々譲渡など、所有権移転事実たる物権的変動が複数回ある場合において、対抗要件取得を希望しない中間者については登記名義人とせず、直接転得者
名義に移転登記する申請形態（副産物的メリット→登録免許税負担義務の不発生）
３．実務上の対応
広義の中間省略登記→変更証明書添付などによる申請方法が政令、通達、回答など法務当局の対応により既に確立されているため、それに従えば問題なく申請は受理される。この措置には一部物権変動型も含まれる。
狭義の中間省略登記→
@ 法務当局の実務では不動産登記法上、一度登記された登記簿上の権利移転については中間者の登記の必要性の有無に関する省略規定がなく、かつ、例外的運用通達などの諸規定もないのでかような申請形態はあり得ない事として処理してきており、今後もその姿勢に変更はないとしている。
A 売買契約当事者間の実務においては、司法書士代理人の決済を受けるケースが多いため、事前に綿密な打ち合わせをしたうえ、中間者を含めた全登記関係当事者の合意を得て申請書副本形式で申請することにより円満対応していた。例えば、現登記名義人より白地の登記申請委任状を得た中間者が、登記することを希望する最終買主（業界用語ではエンドユーザーという）に対して、登記に必要な書類を交付することにより対抗要件取得義務履行を果たすという形態。司法書士業界はこのような決済申し出に対し、現登記簿上の所有者と中間者に対して、売買代金領収書、契約書、説明書、合意書などを元に本人確認したうえで受託し、申請していた。
広義の中間省略登記については論争が起きていないので、以下、ここでは狭義の中間省略登記形態についてのみ論点を掲げる。
４．中間省略登記容認派の見解
民法１７７条は物権の取得者が登記申請して第三者対抗要件を取得するかしないかは物権取得者である登記権利者の自由な判断に任されているという原則を採用しているにも係わらず、手続法たる不動産登記法の改正（登記原因証明情報の必要的添付）を契機として最終所有権者が登記を希望した時点において登記申請を希望しない中間取得者に対してにまで登記申請を強制するような義務を課すことになる。
かような新制度は
@不要な登記申請義務を強制するばかりでなく、税法の改正も行われていないにも拘らず、結果として中間者に対し
A新たなる登録免許税の負担を求める事になる
のだから無効だ。判例、学説にも最終所有者の登記が有効であると解釈することに異論はない。
従来どおり、堂々と受理されるべきだ。
５．中間省略登記否定派の見解
登記簿は国家が管理し、広く一般国民に対して物権変動原因までをも公示することによって取引の安全を図る使命を負うものである。単に最終所有権者の自由な裁量に基づく権利だけを保護する制度ではない。
亦、従来の登記制度のおいても堂々と受理された事実はない。
（参考条文）
不動産登記法 第一章 総則
（目的）
第一条 この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。
６．容認派の反論
ならば代案を提示する。
@登記原因証明情報に中間者の売買取得事実を記載し、利害関係人の閲覧に供する。必要があればこの情報を現行１０年間保存するという規定を延長すれば足りるのではないか？
A中間者が過去において取得したことまでを公示すべきという方針を満足させるためならば、登記原因を登記簿に二行書けば済む問題ではないのか？
例えば「平成１６年○月○日売買、登記権利者住所氏名、平成１７年○月○日売買」
７．中間省略登記否定派の反論
@に対する反論
これは却下事例に該当する。登記義務者と権利者の表示が原因情報と一致しないため。（法２５条８号）
８号 申請情報の内容が第六十一条に規定する登記原因を証する情報の内容と合致しないとき。
Aに対する反論
前項と異なり、申請情報と登記識別情報の内容が一致する。亦、登記簿上の所有者は中間者と最終登記申請者間の権利変動について関係がないし、処分権もないものの登記申請に関して承諾する権限を有しないとはいえない。
しかし、
中間者を表示する規定（農地登記政令２．３条のような）が不動産登記法にはない。
８．容認派の見解U
旧建設省モデル約款には「登記名義を第三者とすることにつき売主は合意する」、「登記名義は買主あるいは買主の指定する第三者名義にするも売主は異議がない」と記載されているのだから、この約款に対してその後否的見解を表明していない現国土交通省は正式に中間省略登記を容認していることになる。それを何故法務省が否定するのか、根拠が不明だ。
９・否定派の反論
沈黙
１０．刑事事件との関係
（参考条文）
公正証書原本不実記載等
第百五十七条 公務員に対し虚偽の申立てをして、登記簿、戸籍簿その他の権利若し
くは義務に関する公正証書の原本に不実の記載をさせ、又は権利若しくは義務に関する
公正証書の原本として用いられる電磁的記録に不実の記録をさせた者は、五年以下の懲
役又は五十万円以下の罰金に処する。
２ 公務員に対し虚偽の申立てをして、免状、鑑札又は旅券に不実の記載をさせた者
は、一年以下の懲役又は二十万円以下の罰金に処する。
３ 前二項の罪の未遂は、罰する。
１）中間省略登記否定派の論拠
仮定的事例を掲げて肯定派を論難する
@登記簿上の所有者Ａは１月、Ｂに対して贈与した
AＢは自ら対抗要件取得を希望しなかったので登記申請せず、そのままにしておいた
B２月、Ｂは所有権をＣに対して売却した
C３月、Ｂは必要書類が整ったので、ＡからＣへの所有権移転登記に協力した
D登記原因を２月付け売買、所有者Ｃとして申請した
E所有権移転登記は受理された
と仮定する。
登記簿には甲区１番所有者Ａ：登記原因・・
甲区２番所有者Ｃ：登記原因２月売買
と記載されたのだが、これを見た第三者はＣはＡから２月に売買により取得したと思うだろう。しかしＣはＢに対して代金を支払っておりＡに対しては何ら関係がない。よって、ＢＣ間の売買を恰もＡＣ間の売買と読み間違うような虚偽の申請をし、公務員をして原本に記載せしめたのであるから刑法１５７条所定の構成要件に該当する。
但し実務ではＡＢＣ３者の合意を前提として処理しているので違法性が阻却され、結果として立件されることはないだけ。しかもＣは適法に対抗要件を取得するから、Ｂからの登記上の引渡し義務履行も問題ない。しかし登記簿がもつ特性、すなわち「取引の安全を守るための真実性担保機能」を損なうごとき申請は好ましくないので、もし仮にかような事実を知りながら登記申請代理業務を行った司法書士は職責義務違反となり懲戒処分の対象とされる可能性がある。
２）中間省略登記肯定派の反論
２月にＣはこの不動産を購入しており、登記申請した３月の時点において真実の所有者はＣだ。
しかるに否定派は中間者Ｂ名義の登記申請をＣへの移転登記に先立って申請すべきだという。
登記申請時点において、真実の所有者がＣなのに、この実態と異なるＢ名義の登記申請をするというのであれば、それこそ虚偽の申請形態ではないか。
懲戒問題については、代理人強制主義を採用していない現行不動産登記法上、なんら議論する必要がない。別問題に過ぎない。
１０．意見対立のポイント
民法１７７条は権利取得対抗要件取得申請を登記請求権者の自由な裁量に委ねているが（私益、私的権利）、
最終権利者たる第三者のために登記申請する時点において、物権変動（得喪）過程を如実に公簿に反映させることにより今後登記情報を必要とする第三者の取引の安全を図る義務を負うことになる（公益）。
つまり私益と公益のバランスをどこに求めるか、という問題であるので両者の調和を図り、改革する可能性がある。
１１．容認派は
@共同申請主義構造を新法においても継続したこと（法６０条）
A登記原因を登記事項とする方針を継続したこと（法５９条）
を考慮することなくひたすら
B誰からも強制されない自由意思に基づく登記申請する権利
C対抗要件取得利益の対価としての登録免許税負担
を、論拠として個人の権利擁護を主張する。
１２．これに対し否定派は
D一旦登記すれば公信力がない現行法においても登記名義人は後日の取引安全確保義務が生じるとの理想のもと、現行法には登記原因日付記載と共同申請構造が盛り込まれたという経緯がある。従って立法の当否を理由とする主張は立法論的に解決すべく処理されるべきである。
E登録免許税は登記行政処分としての対抗要件取得の対価ではない。直接税でも間接税でもなく、物権取得の担税能力に着眼して課税する流通税としてその他の範疇に分類される性質をもつ特別法に依拠する課税である。この負担が過重かどうかは、立法論によるべきであって、中間省略登記の是非を巡る手続法の議論とは無関係。
と主張し、まぁ、議論は際限なく続く。
１３．債権変動対応型中間省略登記について
そもそも物権変動型中間省略登記の他に債権変動型中間省略登記という取引形態も現実の取引形態として存在する。そのパターンはいくつかに類型化できるので、それぞれ具体的に検討することにより広義の中間省略登記対応は可能となる。（例；契約者の地位譲渡、所有権移転登記請求権の譲渡に伴う予約完結権の行使、二重譲渡、契約解除と新規契約締結、第三者のためにする契約など）適用法令が多岐にわたるため、各業界から専門家を招聘することにより研究会を創設し、細部にわたる多角的検討を加えなければならない。
１４．回避措置防止策
しかし、一度売買契約上の履行義務が決済されることにより、中間者に対して物権変動が生じた後は新不動産登記法の主旨により中間省略登記申請は不実の権利変動内容を原本に記載することになる。そこで、真実は物権変動事実があるにも係わらず、司法書士に指摘され指導を得ながら慌てて債権変動型契約へ変更措置を施し、恰も現所有権登記名義人から最終所有者へ直接売買が行われたように仮装する申請の増加が予想される。
新法施行の数日前、狭義の中間省略登記受託禁止通達が日本司法書士連合会から発せられた。それを読んで、かような脱法幇助を禁止するための通知がなされた、即ち「債権変動型契約すら指導してはならない、職責規定違反になる、との警告文書が日司連から発出された」と誤解する会員が発生した。しかし、同警告文が内容としているのは狭義の中間省略登記の受託禁止だけである。しからば何故当該会員は一切中間省略登記問題をアンタッチャブルとして考えるようになったのだろうか？よく聞いてみると二つの事柄を掲げてくれた。
@連合会では優秀なるスタッフが登記原因証明情報のモデルを百以上も作るぐらい研究したのだから、債権変動型の研究も当然司法書士業界本部では行っており、研究途上の副産物として法務省と確認し合った債権変動型の登記原因証明情報モデルもあるはず。それなのに、何故か会員に対して公開してくれない。この慎重姿勢から判断するに、司法書士は債権変動型を含め、今後一切この問題に係わってはならないと考えているのではないか？
A最近懲戒処分事例が多発している。必要的前提登記たる所有権登記名義人表示変更登記の委任ですら本人確認義務の対象となる。→懲戒事例は後掲
B日司連が研究しつくし、知っていることを敢て情報として流さないという慎重姿勢を示しているにも係わらず、一般会員が脱法教唆とも誤解されかねない債権変動型中間省略登記制度を研究することは、たとい・・・・だとしても決して許されることではなく・・
しかし、依頼人からの需要は途絶えることはなく、会員の悩みは尽きるところが無い。
記
【公表された懲戒処分事例】
懲戒処分書
事務所 愛媛県松山市○○４丁目○番○号
司法書士 孫太
昭和○年８月２２日生
上記の者に対し、次のとおり処分する。
主文
被処分者を戒告とする。
認定事実及び処分の理由
第１ 処分の事実
１司法書士孫太（以下「被処分者」という。）は、平成○年８月２２日付け登録番号愛
媛第○号をもって司法書士の登録を受け、肩書地に事務所を設置し、その業務に従事して
いる者であるが、次に掲げるとおり司法書士法及び愛媛県司法書士会会則に違反する行為を
行ったものである。
２ 被処分者は、平成○○年７月中旬ころ、Ａ協同組合（同組合は、平成○○年４月１日に合併し、
現在は、主たる事務所を愛媛県甲市乙ＯＴ目○番地とする「Ｂ協同組合」となっている。）（以
下「組合」という。）の貸付担当者から、愛媛県丙市丁町○番の土地及び同所○番地家屋番
号○番の建物（以下、土地と建物を合わせて「本件物件」という。）につき、次の各登記申
請の依頼を受けた。
（１）松山地方法務局昭和○○年○月１４日受付第○号をもって登記を完了した根抵当権設定登記
の根抵当権者である組合の権利の一部を愛媛県Ｄ協会（以下「協会」という。）へ譲渡す
る根抵当権一部移転登記
（２）上記（１）の根抵当権の債権の範囲を変更する根抵当権変更登記
３ ところが、本件物件の共有者であるＥ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Tの５人のうち、Ｅ及びＦについて
は、登記簿上の住所と現住所が相違していることから、所有権登記名義人表示変更登記が必
要となった。
４ 被処分者は、同年７月３１日又は同年８月１日、組合事務所において、貸付担当者から本件
登記申請（後記５（１）（２）（３）（４）の登記）に必要な根抵当権一部譲渡承諾書、印鑑登録証明苔、委
任状及び登記済証等の書類一式を受領した。
しかし、所有権登記名義人表示変更登記（後記５（１）（２）の登記）の委任状には、押印がされ
ていたのみであったため、記載されていない部分については、被処分者の補助者に記載させた。
５ 被処分者は、上記の書類等に基づき、登記申請人（Ｅ及びＦ）並びに登記権利者（協会）、
登記義務者（本件物件共有者Ｅ外４名）の登記申請意思について、直接確認することなく、
次の各登記申請手続きを行った。
（１）松山地方法務局平成○○年８月２２日受付第○号をもって、本件物件の共有者であるＥの所
有権登記名義人表示変更登記
（２）松山地方法務局平成○○年８月２２日受付第○号をもって、本件物件の共有者であるＦの所
有権登記名義人表示変更登記
（３）松山地方法務局平成○○年８月２２日受付第○号をもって、本件物件の１番根抵当権を組合
から協会へ一部譲渡する根抵当権一部移転登記
（４）松山地方法務局平成○○年８月２２日受付第○号をもって、本件物件の１番根抵当権の債権
の範囲を変更する根抵当権変更登記
第２ 処分の理由
以上の事実は、当局の調査、愛媛県司法書士会の調査報告書及び被処分者の供述により明らかである。
司法書士が登記申請人又は登記権利者・登記義務者と登記手続の委任契約を締結する際に
は、委任者の登記申請意思の確認は必須である。
しかしながら、被処分者は、登記申請人（Ｅ並びにＦ）並びに登記権利者（協会）・登記
義務者（本件物件共有者Ｅ外４名）の登記申請意思の確認を怠ったものである。被処分者の
このような行為は、司法書士法第２条（職責）、第２３条（会則の遵守義務）、愛媛県司法書士
会会則第８３条（品位の保持）、第９２条（書類の作成）、第１０２条（会則等の遵守義務）の各規
定に違反するものであって、公正かつ誠実に業務を行うべき職責を有する司法書士としての
自覚を欠き、その品位を損ない、司法書士の社会的信用を失墜させた行為であり、被処分者
の責任は重大といわざるを得ない。
よって、厳重な処分を行うべきところであるが、被処分者は、今回のことについては深く
反省し、今後は、司法書士としての注意義務を尽くす旨誓約していることを考慮して、司法
書士法第４７条第１号の規定により主文のとおり処分する。
なお、この処分に不服があるときは、この処分があったことを知った日の翌日から起算し
て６０日以内に高松法務局長に対して審査請求をすることができる.