これで解決するか？裁判手続における３Ｈ
１・費用
２・日にち
３・疲労

関与代理人の３Ｈは
１．敷居がＨｉｇｈなので依頼しずらい
２．報酬がＨｉｇｈなので費用対効果がアンバランス
３．数年もＨｏｕｒがかかるのでイヤになる

で、そもそも

交渉の基本は

１．Ｔｉｍｅ
２．Ｐｌａｃｅ
３．Ｏｃｃａｓｉｏｎ

だったらこれを上手く使おうと考えるのが知恵者の選択肢。そこで今日は阪神大震災における経験事例をお客様との会話から紹介。

都内近郊の兼業農家の跡取りである５０代男性家主のＢさんはバブルの頃、代々所有してきた底地を一斉に売却し多額の譲渡税を払って土地資産の大部分を現金化した。これは二代前の先祖が戦後次々と他人に土地を貸したことによる。これほど地価が高くなるとは予想出来なかったので当時は酒二升、着物二枚程度の対価で貸したと言い伝えを聞いている。契約期間が満了すればやがて土地占有権を返してもらえるだろうと思っていた。それが契約ではないか。日本人は契約を守る、と爺さんは信じていたらしい。ところが現代はどうか。
借地法における「立ち退き正当事由」という訳のわからない国家が定める法的理由が妨げになって借地人を立ち退かせることは極めて不可能だ。昔から一度貸したら戻らない、と言われる所以である。さりとて更新拒絶も無理、因って自分名義の土地なのに自由に使える土地は無く、貸家の賃料として得たお金は貸家の増改築、修繕、固定資産税支払いなどに使うため殆ど手元に残らない。「土地は使えないし、お金もままならなぬ。これじゃまったく不自由じゃないか。」と、思わず自由の女神の存在価値を疑った。
↓　　「う〜ん、彼女みたいに我が人生において一回ぐらいガッツポーズをしてみたいもんだ」




借地契約で２０年と定めても契約書にしっかり書いても、司法権力はそれを守る必要はない、正当事由が認められない限り明け渡し請求は棄却される、何もしなければ契約は自動延長されると判決する。更新料ですら契約しなければもらうことが出来ない。これでは貸した当時の約束と違うではないか。と、納得できないＢ家の方々。だから常々法律の壁は厚く、そして分かりにくいという印象しかなかった。裁判は災難でしかなかった。悶々とする日々が続いていたが、期にせず到来したバブルの際、底地買取業者が頻繁にアクセスしてきたので「これはチャンスだ。底地を高値で買ってくれる時代が来るとは思わなかった」とＢの進言を聞き入れて、大胆にも一気に底地を売り払うことを決めたのだった。しかしまだ家庭内では意見は割れていた。

最も反対したのは母親であった。Ｂの実家では数年に一度、目の前を何千万円というお金が動くが、それは使途が決まっているから売るのだから手元には残らず素通り状態。楽な生活ができないとボヤく母親はいつも不満を漏らしていたが、なんのことはない、Ｂの家は金持ちではなく単なる土地持ちに過ぎなかったのである。所得は高くなく、その反面プライドだけが高かった。要するに騙されて嫁に来た母親は見合い結婚を勧めたＢの祖父を恨むべきなのである。今更愚痴をこぼしても何も戻らない。時は過ぎ行くのみ。しかし人はお金だけを頼りに生きるにあらず。皆、それなりのプライドにしがみついて暮らしている。それだけでも母親は感謝するべきではないだろうか。

でも、Ｂの父親は挫折を経験しているだけに資産リストラ問題に対して真摯に考えたのであった。
地代の値上げ交渉に成功したり時折入る臨時収入たる更新料にもバッチリ税務署の手が入るので納税を終えると手元にのこるお金は意外と少なく、因って資金繰りは楽ではなく、借地権を買い取って旧来の地主に戻ることはもはや不可能な時代なのではないか、とウスウス気が付いていたらしい。地価高騰対策は人知を超えている、どうにもならん相続税、納税のために土地を譲渡すると翌年来る譲渡税、まるでイタチごっこ、これでは自分亡き後が心配、地主会でやる一杯などどうでもよい、プライドは捨てろ、そうしなければ相続破産した事例も聞いていることだから家族崩壊の可能性もある、などとエトセトラ、だと判断していたらしい。先見の明である。未来を案ずるあまり現在を凝視する姿勢は評価されるべきであろう。万が一これが間に合わなくて相続破産したとしても、その時こそ四諦だ。ナンマイダーブ。

Ｂはヒマな時、名寄せ長や権利書に記載された面積を眺めながら、６〜７割の比重を占める借地権たる負担を考えた。するとＢ家の資産はあまり無い計算になる。それでいながら相続税評価は借地権割合を差し引いた残りの３〜４割と評価されたうえで課税されるので流通性の無い底地権にしがみついていたのでは流動資金に窮して相続税も払えず、このままの状態では世代交対策として所有者たる地位を引き継ぐことは極めて困難であり危険であると判断した。同村の地主組合会員資格などは全く役に立たないのではないか。それは地主としてのプライド機能しか持たず、ただの裸の王様に過ぎないと徐々に思い始めていた。戦後間もなくの頃はドブロクを各自持ち寄って近くのお寺で毎晩のように農業対策を話し合っていた農家連中が、やがて徐々に宅地化の波に襲われて地主業を営むようになったものの、その後も清酒を片手にお寺に集まって地代相場情報交換の場に行くように変化しただけであった。あの連中の仲間に入ったところで有益情報は得られないし、助けにもならない。その証拠に一軒一軒やがて皆、土地を手放しているではないか。今後の不動産市況は利回りが価値決定要因になる。賃貸は負担だから土地資本のリストラクチャリングを考えなければならない。そのためには自宅以外の世田谷の土地は一旦手放すことも視野に入れなければやがて立ち行かなくなる日も近い。
先代父親の地代値上げ交渉や裁判を通じて祖先の資産を維持しようとしている苦労を垣間見るにつけ、土地に縛られ、悩んでいても何の解決にもならない。Ｂは何年も考え、密かに脱地元地主を決めていた。時代は変わったのだ。かように考えあぐねた結果としてこのたびの英断が可能となったわけであって、彼自身の予知能力でいきなりプライドを捨て去ることができたわけではない。しかし熟慮期間が永かったので家族を説得することに迷いは無く、資産リストラ計画が頓挫することはなかった。(注：事前事後が相対関係）

利回りの悪い底地を売却して資金手当てをした上で事業用買い替え特例を使って郊外に投資物件を取得したお陰で相続税のための切り売りに成功。納税資金確保もできたので無事新型変型地主へと衣替えが出来た。英断が功を奏したわけだ。許してくれた父親は既にボケ始めていたため、印籠を渡してくれたので成功したことになる。老いては子に従えということである。そんな父親だが、「一つぐらいオレにもやらせろ」と言い始め、郊外よりもっと遠くの物件に手を出した。Ｂ家買い替え大作戦を見届けた後、しばらくして死亡した父親は生前神戸から売り込みに来た宅建業者から「利回りは東京よりず＾っといいでっせ」と言われ、たまたま現金が残っていたので思わず５階建てマンションの一階店舗を見もせずに購入した。Ｂが知らぬうちに父親が勝手に買ったその店は千鶴という名の居酒屋が入居して営業しており、父の生前はきちんと家賃が入金されていたが、不況のせいか入金が徐々に遅れるようになっていた。自分が相続した物件なのだから何とかしなければならないと考えつつも催促だけのために神戸まで行くことには抵抗があったので、つい怠けてラクチンな方法を選択、仲介業者に督促を電話依頼することなどの甘い対応を続けていた。自分が選んで好きになって買ったものならばまだしも、親子とて趣味は違う。「オレならあんな物件買わない」。
Ｂは父親がこれを買う時に相談も受けず現場を見てないのだから全く印象がない。駅前なのか繁華街なのか住宅街にあるのかもわからない。町や住民の雰囲気や賃料相場、契約慣習も知らない。しかもその仲介業者が実にいい加減な奴で、１０年挑戦し続けているらしいが未だに宅建試験にも合格せず誰かから免許を借りて商売しているらしい。そのせいか千鶴の経営者に対する交渉が甘く、「来月の８日には必ず・・・」とか「秋風の吹くまでには・・・」など、その場しのぎの杜撰な対応を繰り返すようになっていた。後日、彼は自身の離婚交渉の真っ最中であることが判明し、「人の事なんかほっとけ」という心境だったらしいが、既に遅し。延滞はついに５ヶ月に及んだ。
Ｂは会ったこともない人と見たことも無い物件について日増しに心配し始め、ついに重い腰を上げた。


しょうがない、今度、神戸へ行こう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　つづく