賃貸権担保融資事例

金融のメッカ神田のど真ん中にあるタケフル商事は初代元海軍少将が戦犯を逃れて地下に潜った時に創立された老舗のマチ金融会社であり、現在では四代目忠太郎がその株を先代から買って社員二名を雇って経営している。折からの出資法改正で同業者が次々と倒産していく中で、こまめに、かつ時には大胆に融資案件に取り組み、ここまで何とか生き延びてきたが、さすがにあちこちで金貸し業者を痛めつける判決が出てきて、最近では少し経営が傾きつつある。
こんな時代にはそれなりに知恵を出しておいしい債務者を探し、同業者との低利息合戦に巻き込まれないようにしなければならない。(･_･)ｷｯﾊﾟﾘ
高利でも低利でも、貸すリスクは一緒だからだ。かといっても所詮ブローカーとの上手な付き合いをしないと良い情報が入ってこないから夜のお付き合いもほどほどにこなしていた。
民国時代、中国紫禁城の外婁に作られた職人の街であるフートンの様相を呈していたあの神田のあちこちに、今では多数の高層ビルが立ち並ぶようになった。忠太郎が事務所を借りている事務所ビルの４階から見える景色はここ１０年で大きく様変わりし、そしてその裏ではこのビルオーナーもバブル時代には何度か入れ替わった。お金が動けばビルの権利も動く。マネーサプライを見れば人の動きが活発かどうかわかる。これは太陽の黒点の動きを見て予測するより正確だ。町並みの高層化という時代変化は資金移動の産物である。

ある昼下がり、ポン引きのマーチャンの電話紹介で初めて会うブローカーが来た。
３日以内に２０００万円を月２分五厘の条件で４ヶ月ほど用立ててもらえないか、という内容だ。
バブル時代の月四分というおいしい話はとっくになくなってしまっている中で、これは現在ではちょっと美味しい話だ。(^ー^)にやっ！無論高額な部類の融資なので不動産担保はきっちり取るつもりだ。約束の時間が来た。

その男は階段途中でかかってきた携帯電話の主に対して「忙しい忙しい」という言葉を連発しながら、汗を拭き拭きのぼってきた。扉を開け、グレーのハンチング帽をかぶったその初老のブローカ−は「いやあ、お電話ではどうも・・・」と日本固有の意味不明な切り口から始めながらオカマダと書いた名刺を差し出した。早速応接室のテーブルで商談を始める。


そこで再度多忙の旨をまるで誇っているかのようにわいわいまくしたてながら挨拶もそこそこに大きな黒いビニールカバンから書類を沢山取り出して担保の説明を始めた。謄本、公図、地積測量図、建築図面一式、銀行への担保契約書の写し、借り入れ申込書、印鑑証明書、住民票、賃貸契約書の写し、評価証明書その他・・・不動産売却のチラシ。それを見て、不動産担保業界ではベテランの部類に入る忠太郎社長にはその物件概要が分かった。うん！


【中野区詐欺の宮９丁目、鉄筋コンクリート造４階建、共同住宅、全２０室。平均賃料一室１２万円、マンタンです。】
オカマダ「この物件の取引相場価格は今借りている銀行ローンの残額とほぼ同じですから所有権なんかに価値はありません。ですからチンタイケンを活用して下さい。」　　　

な、な、なんだそれ？(;ﾟﾟ)ｳｯ!　　っと、内心ぐらついたが、ここで無知ぶりを見せたのでは今後の条件闘争に敗れてしまうかもしれない。平静を装い、話題を飛ばす。分からない問題は先送りするのが交渉術の一つであり、政界官界のお偉いさんも皆この手を多用していることからも自明の理と化しているのだ。

忠太郎「で、借り入れの動機はなんですか？」と、相手のチンタイケンに関する説明をさえぎり、先ず自分の判断ペースに引き戻す。担保より返済計画や返済原資の方が重要だし、最初からまくしたてられちゃ、落としどころを見抜くことができないからだ。いくらオイシイ仕事でも、永遠に借りてくれる人は居ない、出会いは別れの第一歩、というわけだ。進む前に引き際を先に判断することが肝要。（大工さんは「オサマリ」を考えてから「ダンドリ」をすることが肝要で着手はその後。）

オカマダ「実はね、このオーナーさんはリゾート投資に失敗して開発できない土地を御殿場で仕込んでしまったのですが、今回漸くまとまったお金を提示することにより地元の関係者にお金をばら撒けばそれが解決できそうなんです。数年かかったのですが、ようやくここまで来ました。交渉は長かったのです。だから今回は最大のチャンスだと決断し、その土地を資産化するため一挙に勝負に出ようと思っているのですが、本体の詐欺の宮の物件収益だけではそのお金が作れません。銀行金利が高いからいつまでたってもまとまったお金は出来ないのです。だからちょっとだけ用立ててもらいたいのです。開発が終わって御殿場の土地が売れるようになったら一括で返せます。(^-^)」

オカマダは続けて「オーナーさんは御殿場だけじゃなく、もう一方でこの物件も問題を抱えています。金利引下げ交渉のことです。そこでいろいろ考えたのですが、家賃下落で苦しくなったこのオーナーさんは来月銀行に対して延滞を開始する作戦を採用しました。その銀行には建築当初、それなりにお世話になったので本人としては苦渋の決断ですが、金融情勢も家賃相場も変わったのに相変わらず金利を下げようとしないあの銀行はけしからん。＼(*`∧´)/ﾑｶｯ!!他の家主には利息を下げているのにこのオーナーさんがおとなしくお願いしているせいか、このオーナーさんのところだけ金利を下げないのです。(/_;)ｼｸｼｸ弱いものや、うるさく言わないものからは平気で高利のまま取っているのです。いくら交渉しても下げないので仕方がないから強行手段に出るのです。ま、勿論この不詳私オカマダたまたろうが仕掛けたんですけど。<(｀^´)>ｴｯﾍﾝ」

借り入れ動機としては十分だが、慎重な性格の忠太郎は考えている。オカマダの前で。それで、ちょっと間があく。(~ﾍ~;)ｳｰﾝ
そこで借り入れ申し込み代理人であるオカマダは一挙に畳み込む。相手に考え込まれてしまうと脳がフリーズして動かなくなってしまい、話が頓挫することが多いという経験学習に基く。

オカマダ「書類を見ていただいて、どうです、オーナーさんは結構資産家でしょ？担保はチンタイケンだから安全ですよ。(^o^)」

忠太郎は言われっぱなしだと相手のペースに取り込まれてしまうのでマタマタ話をずらす。

「融資期間は四ヶ月で足りるの？資金実行までの時間は？」

これに対してオカマダはきっちりした計画性を証明するため間髪を入れず
「実は金利交渉とは別に、金利の安い他の銀行に肩代わり融資を申し込んでいるのですが、金融監督庁の査察を受けているとかいう理由でなかなか本部の結論が出ないのです。でも既に支店サイドから融資内諾をもらっているのでその枠は確保済みです。だからあと四ヶ月もあれば融資決定が出るんです。四か月分の生活費は既に溜め込みましたので準備万端整っております。勿論借り換え可能となれば融資期間も延ばしてもらえるから一時ここを凌げば後はオーナーさんはずっと楽になるんです。」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ふむ、御殿場の土地売却、金利減額交渉、他行への借り換えと３本柱だな。計画性あり。うちの会社のキャンペーン用語は「ご利用は計画的に！！」だもんな。Ψ(｀▽´)Ψ　ｹﾞﾍﾍ

忠太郎社長「でも担保は大丈夫？
ところでさっきから言っている賃貸権って何？聞いたことないけど。(^^;)賃借権の間違いじゃないの？所有者から借りるのでは家賃をこっちが逆に払わなければならないんじゃないの？」

オカマダブローカーﾞﾞd(-.-")ﾁｯﾁｯﾁ
「心配無用ですよ。私だってダテに何十年もこの仕事をしているんじゃありません。やっぱり分かりにくいですか？チンタイケンのこと。聞き慣れませんものね。じゃ、説明します。
賃貸権とは所有名義を移さないでビルのオーナーとなり、テナントから家賃を直接受け取る権利のことですよ。
所有権は取得しない、でも金主様には融資という形で一括前払い家賃を払ってもらいますので実際に入居している方から家賃を直接毎月きっちり取れるというわけです。 はい、もちろん融資していただけるなら私が責任もってコマメに集金したり取り立てますよ。もうオーナーさんの口座には振り込みしないように契約変更して、私が毎月取り立てにいくことにしてますから大丈夫。万が一延滞しても銀行の競売申し立てまで平均６ヶ月、いろいろ抵抗して引き延ばせば落札まで１年、建物引渡しまで更に競売新法で６ヶ月、ほら、時間的には十分な担保でしょ？本件では時間こそ価値あるものなのです。賃貸権設定ならば不動産取得税も登録免許税もかかりません。どうです？すごいメリットでしょ？
仮に所有権を落とされてもチンタイケンは無傷なのです。どうせ人手に渡るんだから、建物の故障は直さないし、固定資産税も払う必要がありません。登記料も取得税もかからないんですよ。
四ヶ月後に２０００万円を耳を揃えて返しますが、万が一こけたらそれで返済します。返済期日までは入金した家賃は御社の預かり金として処理しておいて下さい。そのために包括賃借会社の役員名義を社長に換えるのです。ほら、こうやって会社の社長印まで預かっているんですから。」

段取りもよし。ここまで説明を受けて忠太郎は内心ほくそえんだ。誉めてとらす！　▽(^-^)
社長は内心つぶやく。
「２４ヶ月×月額２４０万円ならどうみてもとりっぱぐれはなさそうだ。元本は御殿場がこけても占有し続ければうまく行く。経費も大してかからんな、金融仲介手数料ぐらいか。そりゃ業者分だけでいいな。残りは融資実行資金から天引きしちゃおう。でも、な、なんだか不安。チンタイケンなんて永い業務歴の中でも同業者の研修会でも話題にのぼったことがないもんな。」


人間誰しも未経験ゾーンへの突入には慎重になる。
これ経営マインドの保守化という。（経験論は未だに生きているのである。）

チンタイケンのアイデア紹介演説は続く。

オカマダ「テナントとの賃貸契約は全部金主へ巻きなおします。入居者が勘違いして前オーナーに振り込んだり供託したり延滞すればすぐ督促します。これには日頃からのコマメな管理と対話が必要です。テナントはたいがい登記簿謄本をとって契約するひとはいないから入れ替わるときでも家主交代はばれないし、うちで客付けしますから重要事項説明書関係の説明もうまくやります。既に入っている入居者に対しては債務者と一緒に挨拶に廻りますから振込み口座が変わっても誰も疑わないことでしょう。どうです？会社まるごと売買みたいでしょ？短期勝負ですから出来るのですよ、これは。ええ、もちろん大家＝所有者は別途賃借人としての有限会社を既に設立させてありますし、出資口数証書を作成し裏書欄も作りますから法律上も完璧です。ですからこの会社を使って金を借りるときは会社代表者の変更登記、家賃支払い口座変更手続、出資口数譲渡手続をするし、社員名簿を書き換えて前代表取締役の印鑑証明書を添付して真実性担保するわけです。」

大分具体的な話になってきたぞ。経験がないので意味がよくわからん。そこでマゴタ司法書士に電話相談。

忠太郎社長「これは譲渡担保のことでしょうか？」

マゴタはへんてこりんな造語に慣れていないのでその対応にまごまごしながら考える。債権と物件が混在している。

「いや、内容を詳しく聞いてみると転貸契約に流通性を持たせた非典型契約型の担保でしょう。所有権の譲渡担保ではなく、会社支配権たる出資口数の譲渡担保なんじゃないかな」と言いながら以下のとおり概略を説明しはじめた。
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（解説総論）
譲渡担保という制度は，民法にはその規定がないので判例の積み重ねによって確立してきたという経緯を持つ，非典型担保のひとつであって不動産登記原因対象となっておりその歴史は永い。法律がないけれども多様されてきた。
つまり、簡単、便利、有効なのである。だが、明文がないのでちょっと不安定な部分もあり、裏を返せば契約当事者の事情や実力が発揮される対象の契約である。

（利用形態）
１．金銭消費貸借締結
２．譲渡担保契約締結（目的対象物が広範囲であり、不動産や動産、知的財産権、暖簾なども対象となる）
３．権利を債権者に移転（登記する）
４．債務者が引き続き占有・利用権を保持
５．債務弁済後は移転した権利を元の所有者に戻す
６．万が一弁済不能となればそのまま債権者名義の権利として確定させる（実行が簡単・競売手続無用）
７．精算義務（権利移転の確定作業をしくじると債権者は転売に支障を来たす）
８．売り渡し担保の場合は所有権移転と債務者＝占有者に対する賃貸借契約を同時締結する（この場合では債権は消滅する。利息は家賃としてもらう。明文法で処理できる。但し税金がかかる。転売が容易）

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（税務署の見解）

孫太司法書士「だから、こまめにテナント管理すれば稼動中ホテルの営業賃貸や歌舞伎町のソシアルビルによく見られる造作譲渡契約と同じで、債権は回収可能ですよ。弁済期限が到来したら又他の金融会社に対して会社を丸ごと売って、資金が出来たら出資口数を買い戻せばよい。つまり賃貸人の貸す権利を所有権から切り離し、会社を間に入れて流通性を高めたんですね。貸す権利を貸す地位と取り違えている既存の発想の盲点をついたアイデアなのでしょう。」
と結論付けた。

忠太郎社長はこの説明を聞いてもよくわからなかったが、ｵｶﾏﾀﾞの言った「こまめにかんり」という言葉と同じ言葉が司法書士の口から飛び出たのですっかり信用して貸すことにした。異次元会話にて意識が一致したからイメージが立体化したのだろう。但し、オカマダを連帯保証人にすることを条件に。ｳｯｼｯｐ(^0^)ｑ
交渉の山を越えたので一息ついて、お茶をすすりながら紹介者のマーチャンに電話した。

忠太郎社長「あータケフルの忠太郎だがお久しぶり。オカマダさん、ちゃんと来たよ。(^_^)/(^o^)／電話ばっかで実際には来ない奴の方が多い中でよく来たもんだね。まーちゃんのおかげだから今度は一杯奢らせてくれよ。ところで詐欺の宮の件は貸してやることにしたよ。でも物件所在名が詐欺の宮だからちょっとうそ臭い感じもするけどな、あっはっは。ところで、おい、まーちゃんよ、オカマダさんはずっと忙しい、いそがしいと連発してたけど、あいつはどれくらい金を持ってるんだ？」

マーチャン「きっとあの人はまめに動くから忙しいでしょ？おいらはサンドイッチマンだから、ずっと路上に立ってサンドイッチ食ってるからヒマだけど。
えっ？あの人のことでっか？うちのソープの常連さんですよ。むかし聞いてみたことがありますが、なんだか世田谷のボロアパートに住んでいて家賃もだいぶ溜めちゃっているみたいっす。乗ってる外車は借金のカタに債務者から取り上げて我が物顔で乗り回しているものらしいです。自動車だけにこれがホントの動産担保だ、みたいなことを言ってるっす。今のことは知らないけど」

忠太郎社長はオカマダよりマーチャンの眼力を尊敬したくなった。人は見かけに依らないもんだ。きっとウマが合うのだろう。合わないと、例え親子兄弟でもちぐはぐのちんぷんかんぷん会話になってしまうことが多い人生だから。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　よも