汝の隣人を愛せるか？１（分筆して所有権移転登記する場合）

事実の経緯

１．売主Ａは買主Ｂにたいして、昭和５５年、隣地との塀沿いに所有する土地の一部を分割して隣地所有者Ｂに売却することとし、添付図面で位置と面積１．５坪、売買代金１００万円を約定の上タイプされた私製の売買契約書を取り交わした。仲介業者は立てなかった。特約として分筆登記と代金支払い時期は当分留保するという内容のものがあった。
２．Ｂは昭和６３年、前項の登記を経ることなく、亦、Ａに無断で自己の所有する土地を第三者であるＣに売却した。
３．Ａは平成３年死亡し、妻と３人の娘が法定相続分どおりの相続をし、所有権移転登記を完了した。
４．平成１４年、ＣはＡの相続人４名に対して昭和５５年の売買契約に基くＡの土地の分筆と所有権移転登記を請求し、Ａの相続人四名に断りなく自己が懇意にしている土地家屋調査士を呼び、実測をした。境界石は全て入っていたものを掘り起こして双方再確認した。
５．土地家屋調査士から郵送されてきた請求書の項目は６つあり、最後の項目には「所有権移転登記費用６万円」と書いてあった。（後日判明）
６．Ａの相続人らは何故Ｃが土地家屋調査士を勝手に依頼したかわからなかったが、言いだしっぺが費用負担するものだと思い込んでいたので疑問に思った。何故なら売買契約書には費用負担項目が欠落していたからである。
７．地積測量図が完成連絡文書に、権利書、印鑑証明書を添付せよ、とのメモが入っていたのでＡの相続人はその点についても疑問に思って孫太司法書士のところへ相談に行った。

事実のまとめ

�@売買契約書　　　　Ａ→Ｂ（１．５坪分のみ　　と　　Ｂ→Ｃ（Ｂ所有の本地４０坪）　+１．５坪？　　（ＡはＢＣ間の売買契約内容は知らないしＣはＡは提示しない）
�A？？１．５坪の土地所有権移転　　　Ａ→Ｂ→Ｃなのか不明
�B１．５坪の土地の登記　　　　　　　Ａ→Ａの法定相続人名義へ移転しただけ。Ｂに対してすら登記していない

時間限定公営無料相談会における司法書士の回答
１．Ａの相続人４名は１．５坪を分筆登記したうえで、Ｂに対し、所有権移転登記手続きに協力する義務がある。
２．Ｂは更にＣに対して前項同様の義務を果たすべき。直接Ａ→Ｃに移転登記することはできない。
３．費用負担については、一般的に分筆登記は元売主＝現登記名義人が負担し、所有権移転登記費用は買主であるＢ，Ｃがそれぞれ負担すべき。

納得できないＡの未亡人は娘を連れて有料相談会へ
そこで応対した孫太司法書士は、事実の概要をより詳しく理解するため、Ａの相続人４名から前提条件を聞き出す

１．売買代金１００万円の授受は何時行われたのか？領収書を相手に渡しているか？領収書の控えは亡き父の遺物から見つかったか？妻は立会いしなかったか？
２・固定資産税は売却後もずっとＡが負担してきたか？応分の負担をＢに対してしたことがあるか？
３．ブロック塀は誰がいつ築造したものか？Ｂはその時立会いしたか？
４．塀と土地所有権境とのズレを何センチと理解しているか？それは隣地所有者Ｂと合意しているか？契約当時と現在を比較して石は動いていないか？
５．売買契約しても当面処分を留保した趣旨は何か？資金調達困難なのか分筆費用で揉めたのか、あるいは他の理由があるのか？
６．売買契約に添付した図面の作成者と作成時期はいつか？

これに対するＡ妻の説明
１．代金決済が完了したかどうかについては知らない。領収書の控えは見たことがない。探せばあるかもしれないが、物持ちが良い主人は大事な書類はちゃんと整理して保存していたから、多分この封筒に入っている書類以外にはないと思う。
２．固定資産税はずっとＡが支払ってきたし、応分の負担をＢ、Ｃに対して求めたことはない。
３．塀はＡが自費で築造した。Ｂの土地の中に位置させることにつき費用負担しなかったＢは別段異議を申し立てたことはなかった。
４．Ａからみてウチヅラが境界線であり、かなり深いところに埋まっているのでずれていない。Ｂ，Ｃは境界石の存在について異議なし。
５．分筆費用負担割合が決定に到らず、それで登記は分筆も移転も留保となったのではないかとも思うが詳細は知らない。死に際にＡにこの件を話したところ、指を二本立てて小さく横へ振ったことがある。
６．ＡとＢの２人がテープを張ってそろばんで計算したようですよ。この図面に何度も掛け算やら足し算をして面積を割り出したメモが残ってます。だから最後は面倒になってしまって大雑把に「百万円」という数字を導き出したとしか思えないのですが・・・

孫太の回答
１．売買契約は消滅時効にかかっているので無効を援用すべし
２・分筆登記委任状はまだ提出していないので発送を中止せよ
３．報酬は当然支払う義務なし。呼んで来たＣが負担すべき。所有権移転登記は土地家屋調査士の職務権限範囲外。例え見積書とて記載すべきではない。見積書は着手前に提示されるべきだし、Ａ相続人から測量業務に着手する前に受領意思を確認しておくべきだから。
４．所有権移転登記に協力する義務なし。今回登記請求してきた者がＢならばともかく、Ｃは転得者に過ぎない。
５．代位による請求ならばＢＣ間の売買契約書と特定承継義務項目を立証すべし。ＡＢ間の契約書に記載されていなければ代位も不可能。

回答理由・背景推測・今後の対応
１．売買契約は意思主義に拠り成立しうる性質のものであるが、通常の取引では土地の現実の引渡し、観念の引渡しなどの周辺に足跡が残るはずなのに、このケースでは全く他の資料がない。外形行為立証義務は権利を主張するものが負う。
２．Ｂが売買代金を支払ったのであれば同時履行を要求してくるはずなので分筆登記も契約時点前後に行われ、プロの業者作成に係わる仮図面などが存在するはず。手付金領収書、契約書に印紙を貼るなどの外形行為はＢの職業が会計士であれば当然知っているはずのこと。仮に隣接する第三者の境界承諾書が全て揃わなかった場合でも、長期の仕事でない限りは担当した土地家屋調査士が中間決済を求め、いくらかの報酬領収書があるはず。本件ではそれもないし、相談するであろう司法書士の名刺どころか土地家屋調査士の名刺すらない。つまり売主は分筆登記には着手していなかったし、買主Ｂは代金を全く払っていないと推察される。両者とも単に紳士協定を結んだだけであって、この売買は債権契約としては締結が認められるものの、物権移動への義務履行を互いに放棄したものであるから、２５年を経て双方に義務は消滅している、と評価する。
３．拠って売買を新たに成立させずに過去の経緯から所有権を主張するならば、Ｃにこれらの立証責任がある。大手上場建築会社の本部長まで務めたＣが、ここまで段取りして事を進めたことは単なる思い違いをとおり越した「詐欺未遂」とも評価できる。

業務つれづれ話のトップへ