不動産登記法案に対する附帯決議　(2004衆議院）

政府は、本法の施行に当たり、次の事項について特段の配慮をすべきである。

一　本法については、オンライン申請手続が導入されることに鑑み、国民の不

動産等に関する権利が一層保全されるよう適切な運用に努めること。

不動産登記における権利保全に支障が生じると、その解消のためには多大な費用と時間を要するため、未然に防止するシステムをオンライン上に確立しなければならない。書面添付主義の時代は紙に筆跡が残ったが、情報提供システムではデジタル処理となるので個性がなくなるため、不正事件に対応することが困難になる可能性を惹起することになる。従って一層保全されるように適切な運用を官民一体となって実行しなければならない。

二　本法の施行に必要な政省令の制定及び施行に当たっては、専門資格者の団

体から十分な意見聴取を行い、不動産の登記手続に関するこれまでの実務慣行

を尊重し、本法の立法趣旨と適合するよう十分に配慮すること。

取引実務を全く知らない法務省の審議官もいるそうなので民間専門家団体である司法書士界から十分にヒアリングすることを義務付けたもの。
一般的に、データ収集と分析ならばヒアリングの対象と言えるが、実務担当業界から意見や方針を聞くことになれば、法務省は中立の立場から「単に聞くだけ」という結果になるのではないか？実務形態にも多様性があるが、その基本的プロセスには普遍性があるので、十分に配慮願いたい。何故ならば、
行政庁に提出する書類手続と
民間人に交付する書類・代金の決済が、
それぞれ当事者を異にするという特殊性があるからである。
オンライン化は専ら対行政庁への合理化電子化策であって、民間人の取引における現場確認、鍵の引渡しなど物理的有体物の占有移転を伴う決済に関する一連の行為の一部に過ぎないのである。この異なる二つの法律行為を相互に結びつけることは不可能なので、なるべく現況の取引形態に沿うシステムを構築しなければ不動産の売買決済業務に直面する国民にとって利用し難いシステムとなるだろう。

三　不動産取引及び代金決済については、登記手続と当事者間の代金決済が同

時履行でき、関係者の電子署名・電子証明書の有効性検証が、資格者代理人に

おいて適切になされるよう、万全な基盤整備を行うこと。

この決議には二つの異なる要素が混ざっている。
１．代金決済と登記名義引渡しの同時履行関係が従来どおり成立するかどうか
２．そのために資格者代理人たる司法書士らに電子証明書の有効性検証権限を付与するかどうか
もし
有効性の検証権限が付与されなければオンライン決済は普及しない。
その場合はエスクロー制度が発展するだろう。（売買代金預託システム）
仮に登記申請し、調査が済み、登録免許税納付通知が来てみなければ売主の電子署名が有効か無効かわからない状態ならば、買主は決済時点において代金支払いを留保しなければならないし、売主は代金受領できなければ署名することは出来ない。要するに両当事者ともオンライン決済は不可能だということになりかねない。
不動産取引のコンダクターである契約仲介業者を含め、関係者一同が安心できる安全なシステム構築が可能かどうか現時点では不明なので各界において相互にシュミレーションする必要がある。

四　オンライン申請に関する登記識別情報や電子署名などの情報が、個人のプ

ライバシーに関する重要情報であることに鑑み、万全な情報管理体制を構築す

ること。

あまつさえ情報漏洩事件が多発する中、敢えてオンラインシステムを立ち上げるのだから、その管理体制については利用者が納得する制度を構築し、更にそれを決済関係者一同に理解されるよう広報しなければならない。今回の改正は全国組織を保有するマンション販売業者や金融機関などの大企業の本社一括管理システムを採用しうる組織にとっては便利なものになるだろうが、それも対行政庁への申請構造が合理化されるだけであって、情報集中は万全の情報管理体制を構築した後でなければプライバシー侵害などの思いもよらぬ被害を瞬時かつ大量に現出する引き金にならないとも限らない。

五　不動産の表示に関する登記申請については、利便性の向上と国民の負担軽

減のため、資格者代理人が適切かつ効率的に活動できるよう、十分に配慮する

こと。

従来提出していた建築確認書などの分厚い書類はオンライン申請制度導入後も別途郵送で提出せよ、というのでは何のためのオンライン化なのか、と疑問視されるであろう。
現地調査書を改正して、土地家屋調査士に確認権限を付与しなければこの新制度は普及しないだろう。サンプル調査でこれを補完すればよい。
同様に税金の電子申告に関しても、税理士に伝票類確認報告書を提出させることにより郵送提出を簡略化しなければ、税務署は膨大な資料に埋もれることになる。

六　電子化による登記情報と地図情報の効果的な連携を実施するため、登記所

備付地図等の一層の整備促進を図るとともに、十分に人的物的整備に努めるこ

と。

現段階の法務局備付け地図の情報量は少なすぎる。将来においてはガス管、水道管の位置を示す他、用途区域、建蔽率、容積率、高さ制限などの情報もリンクするような運用が望ましい。そのための人的物的整備には相当な時間がかかるであろう。
又、測量精度が低い時代に作られた図面も混入しているから素人がそれを見分けることは当分の間、困難な状況である。

七　登記の真実性を確保するため、資格者代理人が作成した場合の登記原因証

明情報には、その者の電子署名を付するなど、資格者代理人の権限と責任が明

確化され、その専門的知見が充分活用されるよう検討すること。

理論的には民法１７７条により登記には推定効しかない、という建前になっているが、裁判実務でも金融実務においても、国民の登記簿に対する信頼性は極めて高い。謄本は公簿なのでその推定を覆すことは容易ではないからである。これは永年に亘り登記代理人たる司法書士の努力の成果でもあるが、適正な不動産取引を推進するためにはオンライン化後も登記申請担保機能をを維持しなければならない。登記原因証明情報制度の採用はこれらに裨益するものとなる。申請書副本制度は登記済み証の発行廃止に伴い消滅する。
今後は省令などで原因証明情報に記載すべき事項の調整が行われる予定だが、その内容について個別具体的に全ての登記原因を具体的ケースに当てはめて縷々検証しなければならない。

八　不動産に関する国民の権利を保全し、取引の安全と円滑に資するという不

動産登記制度の目的に照らし、本法の施行の状況について不断の検討を加え、

改善の必要があるときは、速やかに所要の措置を講ずること。

役所→ハッカー対策。
国民→識別情報の管理策。
司法書士→成りすまし、不正利用防止策。

今後は不動産上の権利を取得しても、従来のように有体物である権利証は発行されず、その代わり１２桁（予定）の英数字による登記識別情報が付与されるだけである。それは単に「情報」というだけに、仮に第三者にデジカメで写し取られると、権利証を盗み取られたことと同一の効果を生じる。
因って管理方法の変更を余儀なくされ、そのために官民をあげた普段から不断の努力と検討が必要であることは明らかである。
従来、契約段階で売主確認のために利用されていた権利書の提示は将来において採用できなくなる。次善策を模索しなければならない。取り分け、代表者が交代する可能性がある法人が登記義務者である場合が問題である。辞任や退任により代表者交代した場合、売主としての主体に変化がなくても決済の意思表示をする当事者がいとも簡単に交代してしまうのであれば現在事項を単純に信用してよいかどうかという新たなる疑問が生じるからである。法人における代表者交代の理由も商業登記簿に公開するかその添付書類を利害関係人に提示するなどして理解を求める必要が生じてくる可能性もある。かくも意思表示の確認は困難性を増すことになろう。


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