相談コーナー(最近の事例より)
                                  

質問者Q:一般人
回答者H:最近、法改正についていけない痴呆書士(今ではすっかり隠居状態)
回答者A:マジメなセンセイたち

                                                                     


Q1.
父が死亡して、兄が兄弟に無断で自分名義に相続登記をしてしまいました。
Q2.モデルハウスを買うのに住宅金融公庫融資が受けられるでしょうか?
Q3.福島市役所が建て替えになるそうですが、どこへ移転するのですか?
Q4.福島市早稲町の路線価格及び時価相場を教えてください。
Q5.明治32年の抵当権(債権60円)登記が祖父の土地に付いています。この場合、抹消できますか?
Q6.妻と共有名義で建物の保存登記をしたところ、妻は無収入なので贈与税がかかると言われました。
Q7.建物が古くなったので増改築しようとしたところ、調整区域のためできないと言われました。
Q8.公図上、土地のまん中に「水路」があることになっています。(実際はありません)
Q9.不動産業者に土地の売買を頼んでいたところ、見つからないので親戚に売りたいと思います。しかし
Q10.相続により取得した土地を売るときは、5年以内でも長期譲渡所得課税になると聞いたのですが?


 

Q1.父が死亡して、兄(長男)が、兄弟に無断で自分名義に相続登記をしてしまいました。こんなことができるのですか?

H1.最近は法改正が続いているのでそんなこともあっかもしんねー

A1.同居の親族であることからその長男はおそらく公正証書遺言状を親に書いてもらっていたのではないでしょうか。この場合、他の相続人(兄弟)の印鑑等を要せずに、極秘裏に登記をすることができます。しかし、他の相続人には遺留分がありますから、一定の期間内であれば取り戻すことができます。至急調査を開始すべきでしょう。

Q2.展示場モデルハウスが運良く抽選で当たり割安に買えることになりました。ふつう中古住宅の場合は住宅金融公庫融資が受けられるが、モデルハウスは受けられないと聞いたのですが?


H2.そりゃよかったねー。\(^o^)/ ヤッター!\(^O^)/ヤッター!  But!  僕にも当らないかなー(^人^)、オ・ネ・ガ・イ。 なに?公庫だって?人間、そんなに欲こくもんで   ねーぞ   バチが当るってーもんだ。

A2.メーカーが設計段階「建売住宅」の確認をとっており、3年以内に公庫の現場審査を受けていれば融資が受けられるようですが、詳しくはお問い合わせください。

Q3.福島市役所が建て替えになるそうですが、どこへ移転するのですか、もしご存じでしたらお教えください。

H3. そげなこつは地元に聞くのが一番えーじゃろ。p(^^)q ほれ、風見鶏の館でもご覧あそばせー(^*^)チュッ

A3.現在地に建て替えになることが確定したようです。マスコミ発表がありました。

Q4.福島市早稲町の路線価格及び時価相場を教えてください。

H4.世田谷の司法書士ではわかりましぇん。T(;_;)Tオテアゲェー
んだが、近くの税務署へ行けば一覧表があるよ。あるいはネットで探してみたらえーがな。何しろ万能なるIT時代でっせ。アセ (;・・A

A4.詳しい番地がわかればお教えできます。お電話かメールでおたずねください。

Q5.明治32年の抵当権(債権額60円)登記が祖父の土地に付いています。
曾祖父かその前の時代のものらしく、抵当権者については誰も知りません。そこに住んでもおりません。この場合、抹消できますか?

H5.(( ^。^)サ^^ なになに?あっ、こりゃ簡単だ。いきなり供託すればいい。別に不在籍不在住証明書を一通ずつ付けて。利息は供託する日までの分を計算するのだが、供託所へ行けばちゃんとソフトを用意してあるから、それで計算してもらいなさい。(^o^)//"""パチパチパチ  50年でも1万円いかないもんね。そういえば昔は休眠抵当権制度がなかったから結構大変だったなー(シミジミ)
当世のお役人様はちゃんと丁寧に教えてくれるから大丈夫だよ。(o^v^o)えっへっへ

A5.債務弁済の意思表示を内容証明郵便で抵当権者に送り、宛先人不明で戻ってきたその内容証明書を、弁済金(利息共)を供託した証明書とともに添付して、土地所有権登記名義人が単独申請により抹消する方法があります。

Q6.妻と共有名義で新築建物の保存登記をしたところ、妻は無収入なので贈与税がかかると言われました。私だけの名義に直せますか?

H5.あんたは奥さん想いだねー(o^v^o)ホニョン  まだ、惚れてんの?(^ー^)にやっ!
だけんど、ちと計画性がないねー(~ヘ~;)ウーン  不動産の名義を軽く考えたらあかんぜよー(`_')
昔と違って高額になっとるさかいなあ。生きている者同士の資産移動には税務署は神経質なのよ。それが課税の平等ってーもんだから。それで呼び出し食ったってーわけだ。ウッシッシp(^0^)q
何っ?名義を直すってか?んじゃー、まあ、しゃんめーから回答すっかな、一応。それにはね、移転ルートと更正ルートがあるのよ。
住宅ローンの抵当権をつけちゃった場合でも費用が安い持分更正登記で凌げるかもしれないよ。つまり不足分は贈与税の範囲で納めちゃうっていうこと。どや、凄いヒントになったやろ?(^。^/)ウフフ  でも、融資条件違反になるかもね。税務署と銀行と、両方を意識しながら解決しなきゃなないから、ちとシンドイかも。

A6.所有権更正登記、または持ち分一部移転(原因 真正な登記名義の回復)で直すことが可能です。しかしこのほかにも、婚姻期間20年以上であれば、配偶者に対する居住用資産の贈与は2000万円まで控除になる可能性がありますので検討されてはいかがですか?
*なお2001年1月より贈与税の基礎控除が60万円から110万円に引き上げられました。(住宅取得資金の両親等からの贈与の特例もあります。)

Q7.登記簿上「宅地」を上屋とともに買って住んでいたのですが、建物が古くなったので増改築しようとしたところ、調整区域のためできないと言われました。何か方法がありませんか?


H7.(゚0゚;)えっえっ??あなたのうちはどこなの?この辺じゃ、調整区域なんかとっくにないんだけど。うまい方法なんかないよ。凸(ーーメ

A7.昭和45年10月14日以前に建築された建物なら280uまでなら増改築できます。他にも複雑なケースが考えられ、場合によっては可能ですから詳しくはお問い合わせください。

Q8.公図上、土地のまん中に「水路」があることになっています。(実際はありません)この土地を売りたいのですが、どうすればよいでしょうか。

H7.へー、ずいぶん水っぽいところに棲んでるんだねー。カビ生えたりしない?m(。、)m

A8.所有者ないしは所管を調べ、国等であれば、用途廃止、払い下げ等の方法により更地とできます。

Q9.不動産業者に土地の売買を頼んでいたところ、いつまでも買い手が見つからないので親戚に売りたいと思います。しかし不動産業者はそれは法的にできないというのですが。

H9.自分の土地を自分の判断で売ることができない、なんて馬鹿なことがあるはずないじゃん。なんか他の契約でもしたんじゃないの?最近、春と秋の年二回、法改正があっから、よくわかんないことも増えてきたのよ。Y(>_<、)Y ヒェェ!

A9.その不動産業者と専属専任媒介契約を結んでいたのではないでしょうか。
その場合、自分で買主を見つけることができず、契約期間中に他の業者や自分で取引を成立させると違約金を支払わなければなりません。しかし契約期間は3ヶ月(更新有)以内ですから期間満了後は、できることになります。

Q10.相続により取得した土地を売るときは、5年以内でも長期譲渡所得課税になると聞いたのですが?

H10.税金のことは税理士さんに聞いたほうがいいんじゃないの?今の段階じゃ、別に国を相手に訴訟でもするわけじゃないんでしょ?最近じゃ、訴訟額140万円までの民事訴訟ならば、認定司法書士ってーのが代理してくれるようになったんだがなあ。(^^ゞ)ポリポリ

A10.相続の日でなく被相続人が取得した日を引き継ぐことになります。また5年と言うのはその売却日を含む年の1月1日を基準とし、満5年のことではないので注意が必要です。


注;本稿作成後、名物男のH先生はご逝去されました。謹んでこの相談事例集を捧げます。合掌ナンマンダ〜ブ (-人-)  ( _ _)/Ω☆チ〜ン!
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