中古ワンルームマンション実際の利回り
仮定的前提条件
物件概要
都内私鉄駅徒歩９分
鉄筋コンクリート造７階建て５階部分 築後１７年 全４２戸
ワンルームマンション 専有１６．６５u（登記簿）
現行賃料 ７万円（管理費込み）敷金１４万円 業者管理料３５００円（家賃の５％）
管理費等 月１４０００円
固定資産税 年３４０００円
内装補修費は礼金の範囲内で行う
売買価格 ８００万円（消費税なし）
入居者交替時の仲介手数料は更新料収入と異時相殺勘定とする
投資金額に対する利回りの計算
広告表示利回り
初年度予想される年間賃料収入を売買価格で割った利回り
１０．５％
表面利回り
年間家賃収入を初期費用５０万円加えた価格で割った利回り
９．８％
実質利回り
管理コストを差し引いた純収入を上記取得費で割った利回り
７．４５％
実質利回り（家賃保証あり）
上記に家賃保証で賃料１０％を支払う場合の利回り
６．４％
【売却時の損益も考慮した利回り】
総合利回り
１０年後の売却損失（３００万円）も考慮した投資期間中の総合利回り
２．７％
（１０年後に換金する必要が生じたので所有者の判断で売却した場合を想定。国内の景気全体を長期予測しなければならないので、この仮定の設定が投資意欲に大きく影響していることがわかる。建物設置環境はロケーションと呼ばれており、ゆっくり大きく変化するだけに重要な判断ポイントである。長期国債の金利が上昇すれば本体市場価格は更に低下する。このままずっと金融資産の利回りが１％台で推移することが今回の検討の前提である。）
検討事項
●１８歳（単身者）人口減少と世帯数増加のバランス
●資産＝換金性（定期預金の中途解約と同じ）を長期間維持できるか
●大規模修繕一時金→生活費として消費した結果一時金を支払えない所有者が続出→管理状況不良・スラム化→資産性低下(居住用と投資用物件の相違点）
●所得税、住民税を投資経費に加えると実質利回りは更に低下→金持ちは表現資産を買わない→先行投資組みの失敗に対してフォローする層の変化予測
●管理費や修繕積立金は全区分所有者が破産などのアクシデントに遭遇せずきちんと支払ってもらうことが前提→長期的には不安材料が多い
●投資家が多数購入している物件全体において、一人でも一戸でも投売りが出るとそれが前例となって全体の相場が下がる→賃貸中であっても換金性が下がる
●区分建物の専有面積が広くなる傾向→古くて狭い部屋は需要減→家賃下落→利回り低下
●ブーム→過剰生産により需給バランスが崩れる→家賃相場も低下→ねずみ講と同様→生成中の相場と完成された相場→いつかは飽和状態が来る
●給排水衛生設備の劣化など、新築賃貸物件への対抗力が低下→高度経済成長期においてはインフレがそれを消してくれた。今後は資産デフレの影響を受け、
家電製品のように、高品質低価格物件との競争になるが、所詮後発新築物件には設備面において勝てない→低家賃で対抗する→それでも見ず周りなどの設備投資は避けられない
●時間は物理的要因である（投資とは利益×期間）
●首都機能移転問題
●首都直下型地震対策
そこで↓
（長期間にわたる投資に関するリスクの検討）
１・ロケーションの変化
@南側が広大な空き地であり日当たりがよいので購入したら、数年後に南側に高層マンションが建築された事例の検討
A街全体が発展する条件→空き地の存在と道路整備状況調査→工場、大企業などのアルバイト需要・正式雇用・就職の受け入れ組織があるかどうか
B近くに広い空き地が多すぎないかどうか→中国内陸部は平坦地が続くので将来においても宅地供給不安なし→キャピタルゲインなし→建物老朽化のみ
C物件の近くにある海が広過ぎないか→埋立地増加（ライバル投資物件増加は需給バランスを破壊する）
２・不動産賃貸物件購入→長い期間付き合う買い物、数十年後の家賃相場を予測できるか？
３・家賃変動、売却時の価格不明→長期投資の危険性→（家賃＝利息が下がれば物件の市場価格＝元本も下がる）
４・家賃保証会社、管理運営会社の経営状況変化→倒産、使い込み、保証家賃の低目設定申し入れなどのトラブル
５・空室率変化予測の必要性→予測困難→値下げで対応せざるをえない（購入前から調査しておくべし、需要にも相場性あり）
６・金融商品の利上げ→後続の投資家が本物件を投資対象として判断しない→買主候補が減少→市場価格下落→換金性下落→資産としての魅力減少
７・借金して購入→元本と利息の継続的返済→キャッシュフローの問題→ケースに依っては毎月金融支援する必要性あり
８・法規制の変化→礼金、更新料負担慣習の廃止
９・買ったものは何時か売らねばならない（相対概念）→売却時の相場予測が出来るか？
１０・入居者は何時か退去する→新規募集時に市場から家賃を再評価される→永久的家賃相場は前提条件とするべきではない
１１・建物は生き物だから何時かは壊れる→建て替え決議できても実行にコストがかかる→しびれを切らして安値売却
１２・地震で倒壊→共有状態の土地資産が残る→全員一括売却の困難性→資産性が不確定
１３・地震で半壊→壊れなかった区分所有者も壊れた共有部分を建て替える義務→納得できない→訴訟費用負担
１４・地震でも無事だった→テナントの勤務先の会社や工場が倒壊→解雇→退去→代わりの入居者がいない→地域経済崩壊→家賃下落
１５・地震でも無事だった→住宅不足→政府が低廉な価格で公営住宅建設→家賃下落
１６・皆、買っている→いつか皆、売る→拾ってくれる人＝皆が将来もいるかどうか
１７・売り逃げし損なうと→全員退去するまでテナントは付かず→解体工事費負担→新たなる建築資金負担→数年間入金なし
１８・賃貸期間中に所有者が死亡し相続税負担がある場合の対策（流動資産ではないので分割しにくい）
１９・家主の出費を伴うトラブル対応（漏水、雨漏り、屋上防水、全面塗装、美観内装、家賃滞納、室内で自殺、事故死、ゴミ当番、騒音、近隣に迷惑となる行為、火災、ガス中毒、用途違反、無断同居、失踪など）
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