新不動産登記法における３つの注意点
【３つの申請方法】
１・窓口へ書面を提出
２・郵送で書面を提出（同時受付における同順位処理と双方却下）
３・電子申請
【登記済み権利証がもつ３つの機能】
１．本人確認機能
２．登記完了通知機能
３．代金決済機能
【登記済み権利証制度廃止のために新たに作った３つの制度】
１．登記識別情報（関連して失効制度、不通知制度）
２．登記識別情報の有効性確認制度
３．登記完了通知制度
【保証書制度廃止のために新たに作った３つの制度】
１・事前通知制度（関連して前住所地への通知制度）
２．司法書士などの有資格者による本人確認情報制度
３．公証人による認証制度
【立会い決済を伴う連件申請に事前通知制度が使えない３つの理由】
| １．ロックされた後に法務局から通知がなされるので、登記義務者から回答が戻ってくる期間中に他の権利登記が申請されていないことの確認ができない |
| ２．買主への所有権移転と買主に対して融資する銀行のための抵当権設定の各登記申請日の受付日がずれるため連件処理にならないので登記識別情報の援用できない。 仮に、抹消、通知移転、設定の順により連件申請すればこの問題は解消するが、返済なき段階で抹消銀行が買主側代理人へ抹消登記必要書類を渡すことは出来ない。 仮に、３件全て事前通知制度を採用することにした場合、登記識別情報を提供できない理由に虚偽記載をしなければならなくなる。 |
３・所有権留保付き売買契約に基く所有権移転の原因証明情報に残金決済による所有権の移転事実を記載することができない
【登記留保ができなくなる３つの理由】
１・登記識別情報が複数存在又は複製が作られることを阻止できない
２・義務者単独による失効申し出を阻止できない
３・電子署名の変更を阻止できない
【売買登記立会い現場における３つの注意点】
（登記識別情報・電子署名利用につき契約時点において全当事者から聞き取り事前調査）
1・売主が示した登記識別情報の有効性に関する事前確認と立会い現場における当日の再確認（登記申請とは別に二通の印鑑証明書が必要である旨の説明）→二回立会い必要説 |
２・所有権移転登記完了後、買主が登記識別情報の不通知を希望するかどうか、亦、失効制度、情報数、取得後の管理問題などにつき事前説明したうえ確認用保存文書を作成する必要→二回立会い必要説 |
３・完了通知書の交付希望有無の確認
【登記識別情報が無効であることが判明した場合の３つの措置】
１・決済方法変更の必要性を関係者に説明
２・事前通知制度と本人確認情報制度の関係を説明
３・選択と実行の同意を得て日程調整協力依頼をした上で必要があれば本人確認情報作成
【本人確認情報作成の３つの注意点】
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１・すでに金融機関においては、「金融機関等による顧客等の本人確認等に関する法律」により、本人確認が厳格に為されており、資格者本人確認情報提供制度を利用する場合は、それに加えて、司法書士の本人確認が必要となるので、屋上屋を重ねる業務としてその必要性を疑問視される。 ２・本人確認作業には常に有資格者による直接面談が要求されるので、本人の意思能力や行為能力について通常の申請より重い意思確認義務が課せられることになることから、高齢者の場合には後見登記非登記証明書も取得しておくケースが予想される。 ３・登記官は，本人確認情報の内容を相当と認めることができない場合には，事前通知の手続を採るものとする。（準則） |